Innehåller reklamlänkar
Investera i fastigheter – så blir investeringen en lönsam affär
Uppdaterad 19 april 2024
Skriven av
Olle Pettersson
Uppdaterad av
Joakim Westman
Olika sätt att investera i fastigheter
Är du intresserad av att investera i fastigheter? Du kan investera och äga fastigheter på många olika sätt. Det kan vara genom köp av en fastighet, köp av aktier i fastighetsbolag eller köp av andelar i fastighetsfonder.
Du kan exempelvis investera i fastigheter genom att köpa aktier i fastighetsbolag eller andelar i en fastighetsfond, gå med i ett crowdfundingprojekt eller köpa en hyresfastighet. Varje investeringsform har sina särskilda risker och fördelar. Du måste själv avgöra vilken risk och engagemang du vill ta.
| Fastighetsaktier | |
|---|---|
| Samhällsbyggnadsbo. i Noden B | |
| Neobo Fastigheter | |
| Castellum | |
| Cibus Nordic Real Estate | |
| Scandic Hotels Group |
| Fastighetsfonder | |
|---|---|
| Länsförsäkringar Fastighetsfond A | |
| Avanza Fastighet by Norhammar | |
| PLUS Fastigheter Sverige Index | |
| IKC Fastighetsfond A | |
| Swedbank Robur Fastighet A |
Genom att använda Kreas jämförelsesite kan du utsätta en stor mängd långivare för konkurrens och därmed få bättre villkor på dina finansiella tjänster. Eftersom de är medvetna om att deras erbjudande kommer att visas sida vid sida med konkurrenterna tvingas de att vässa sitt anbud lite extra.
Du får inte bara en sammanställning av samtliga erbjudanden utan du får också hjälp av Kreas system som rekommenderar det bästa lånet för dina behov.
Men du bör alltid läsa igenom alla erbjudanden noga själv och väga för- mot nackdelarna. Det är bara du som har hela bilden och vet exakt vad du behöver.
Om du vill investera i att utveckla eller införskaffa en fastighet lönar det sig att ställa olika fastighetslån mot varandra för att hitta det bästa för dig. Villkoren skiljer sig åt mellan olika banker. Men bland Kreas samarbetspartners är belåningsgraden oftast cirka 80 % och räntan mellan 6 % och 15 %.
Även om de flesta långivare som arbetar tillsammans med Krea tittar på en mer kortsiktig finansiering med en löptid på mellan 6 och 36 månader så har några en så pass lång återbetalningstid som 240 månader.
Fastighetslån blir allt vanligare bland företagare för att finansiera sina fastighetsprojekt. Fastighetslån innebär att låntagaren pantsätter en fastighet som agerar som säkerhet för lånet.
I många fall handlar det om att finansiera ett förvärv av fastighet, utöka belåning på befintlig fastighet eller finansiera övriga kortsiktiga behov.
Fastighetslån har generellt högre belopp än traditionella företagslån, och därav ställs också högre krav på dokumentation. Det krävs ett specifikt fastighetsprojekt och i de flesta fall en värdering eller värdeutlåtande av fastigheten.
Vid mer komplexa affärer kan det även krävas likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader. Hos Krea kan du få hjälp med allt detta genom personlig rådgivning.
Många företagare väljer Fedelta när de behöver fastighetsfinansiering eftersom de har en bred erfarenhet och kompetens. Dessutom erbjuder de en smidig process med korta ledtider kring kreditbeslut och utbetalning.
Svenskt Kvalitetsindex gör varje år undersökningar kring hur nöjda kunderna är med sina fastighetslån. Senaste undersökningen gjordes under hösten 2023 och där får fastighetslån bra betyg i jämförelse med andra tjänster bankerna ger.
Om man tittar på vilka banker som ger mest nöjda kunder för fastighetslån finns det en rätt tydlig vinnare. Det är SBAB, i övrigt är det relativt jämt.
Eftersom de allra flesta får ett betyg med index över 70, är majoriteten av kunderna nöjda. Därav kan det vara värt att testa en jämförelsetjänst som Krea för att låta långivarna konkurrera om dig som kund.
Om du vill bli fastighetsägare kan du köpa en hyresfastighet. Du kan köpa och äga fastigheter på olika sätt.
Exempelvis kan du äga en hyresfastighet privat och direkt som privatperson, i en enskild firma, aktiebolag eller andra typer av bolag. Beroende på hur du äger fastigheten påverkar det hur du redovisar och beskattar fastigheten.
Hyresgästföreningen analyserade 15 fastighetsbolag i södra Skåne mellan 2006 och 2017. Det är väldigt lönsamt visade Hyresgästföreningens analys. Fastighetsbolagen gjorde under ett drygt decennium rejäla vinster.
Bolagen ägde och förvaltade cirka 30 000 lägenheter med ett marknadsvärde på 177 miljarder kronor.
Såhär lönsamt är det att äga fastigheter (sammanfattning av analysen):
Se ett utdrag från vår intervju med "Fastighetsprinsen" Daniel Hallin om hur du kan göra en kalkyl för om fastighetsinvesteringen är lönsam. Daniel har intervjuat över 150 stycken fastighetsinvesterare och har sysslat med detta på heltid senaste 3 åren.
Det går absolut att bli rik på att äga fastigheter. Framförallt om du har en långsiktig plan. Du tjänar dels pengar på att hyra ut och dels på att fastigheter historiskt sätt har varit en väldigt bra investering.
Tänk också på att fastighetsinvesteringar kräver stora ekonomiska resurser. Du behöver ha pengar för att kunna investera. Du måste också ha långsiktiga planer för amortering och räntebetalningar.
Som fastighetsägare har du ett ansvar för dina hyresgäster, oavsett om de hyr en bostad eller en lokal, har en god standard. Därför är långsiktiga planer för drift och underhåll nödvändiga för att fastigheten ska vara i gott skick under hela sin livslängd.
Det är såklart också viktigt för att dina hyresgäster ska ha en god standard. Fastighetsägande innebär också ett krav på engagemang i fastigheten men främst i dina hyresgäster.
Vi har kokat ner några tips och förutsättningar för att du ska kunna börja investera i fastigheter och få investeringen lönsam:
Du måste inse att du inte kommer att bli rik snabbt på fastigheter. Det kommer sannolikt att ta lite tid, och därför måste du vara både långsiktig och ha mycket tålamod. Men den som klarar av att vara det kommer att bli rikligt belönad (eftersom många andra inte klarar det).
I början är det kanske inte möjligt med begränsade resurser, men längre fram är det en bra idé att anställa någon som letar efter hyresgäster och någon som har hand om fastighetsskötseln.
Då kan du istället fokusera på att utveckla dina investeringar och hitta sätt att förbättra dina marginaler.
När du lånar till att köpa fastigheter så innebär det att du skapar en positiv lånespiral. Det betyder kort sagt att du lånar för att öka dina inkomster (t.ex. jämfört med att låna för att konsumera, det minskar ju din förmögenhet och skapar inga inkomster).
När du äger fastigheter som du hyr ut får du varje månad ett kassaflöde (pengar in på kontot) från fastigheterna.
Det kassaflödet kan du sedan använda till att göra andra investeringar, som också ger kassaflöde, vilket ökar dina inkomster. Det fungerar så bra tack vare ränta-på-ränta-effekten.
Vill du planera inför din pension och en ekonomisk trygghet i framtiden så kan det vara en bra idé att köpa en fastighet utomlands.
Det kan nämligen bli en utmärkt investering, och det kan bli en källa till passiv inkomst om du sköter dina kort rätt. Här nedanför kan du läsa mer om att investera i fastigheter utomlands.
Om du vill du investera i fastigheter utomlands finns det en hel del att tänka på. Belåningsgraden och möjligheten att låna är annorlunda än i Sverige.
Svenska banker godtar vanligtvis inte bostaden utomlands som säkerhet för lånet. Anledningen är att marknaden för hus i Sverige och i det land man vill köpa hus kan skilja sig avsevärt.
Långivaren vill helst inte spekulera i okända marknader och nekar därför den typen av upplägg på bolån. Anledningen är att de inte vet säkert om försäljningspriset för huset är ett rimligt marknadsvärde.
Det du kan göra istället är att använda obelånade delar i din befintliga bostad i Sverige som säkerhet.
Om du vill köpa ett hus i Spanien och har en belåningsgrad på 50 % för din bostad i Sverige kan du låna upp till 85 % och använda det som finansiering av huset i Spanien.
På så vis kan du låna pengar till hus utomlands med svensk bank. Om du ska ta en större belåning på din nuvarande bostad och låna mer pengar bör du göra en omvärdering av din bostad.
Då kan du få möjlighet till att låna mer eftersom att värderingen kan ha gått upp.
När räntorna nu är höga kan det vara en större risk och dyrare att investera i fastigheter som uthyrningsprojekt. Dock finns det också en större marknad.
Fler vill idag hyra än att köpa vilket gör att dina potentiella kunder är fler. Dock behöver du kanske se över var du investerar och också göra en noggrann kalkyl för att få kostnader och intäkter att gå ihop.
Vi frågade också "Fastighetsprinsen" Daniel Hallin som har intervjuat över 150 olika fastighetsinvesterare vad han tycker om dagens ränteläge och hur det kan påverka investeringar.
Valet av fastighet beror på vad du vill åt för avkastning samt vilken risk du är beredd att ta. Bostadsfastigheter ger vanligtvis stabila intäkter genom framförallt hyresbetalningar, medan kommersiella fastigheter såsom kontorsbyggnader eller köpcentrum kan erbjuda högre avkastning men är mer osäkra.
Industriella fastigheter kan vara en mer stabil marknad och även mark kan vara bra för långsiktig utveckling.
Ju mer kapital du har desto mindre blir belåningen och risken. Det varierar en hel del hur mycket man behöver, men det finns alltid möjlighet till lån eller samarbeta med andra investerare för att minska initiala kostnader.
Det är viktigt att inte lägga alla ägg i samma korg eftersom det finns flera saker som kan påverka. Tomma lägenheter, oförutsedda underhållskostnader, ränteökningar och marknadsnedgångar är exempel på saker som kan påverka fastighetsinvesteringar.
Du behöver utvärdera flera faktorer. Exempelvis vad det finns för efterfrågan, hur hyresnivåerna ser ut och om det finns konkurrenter närvarande.
Det kan vara fastighetsskatt, inkomstskatt på hyresintäkter och eventuell kapitalvinst när man säljer. Förvaltnings- och underhållskostnader är också bra att räkna in vid lönsamhetsbedömning.
En bra plats för investering är oftast kopplat till vad människor är ute efter. Exempelvis bekvämligheter såsom närhet till skola, butiker och transport.
Det kan också vara bra att se framåt om det finns tillväxtpotential och utvecklingsplaner i området.
Tessin har vuxit snabbt sedan starten 2014 och förmedlar idag säkerställda investeringsmöjligheter till såväl privatpersoner som internationella institutioner.
Du öppnar ett konto helt gratis och väljer själv när du vill investera samt hur mycket. Varje låneerbjudande är unikt och har en förväntad avkastning på 10 - 13 %.
När du öppnat ett konto kan du börja utforska investeringsmöjligheter. När du hittat ett projekt du gillar väljer du hur mycket kapital du vill investera.
Via Tessin får du sedan löpande information om fastighetsprojektet du investerat i. Avkastningen skapas sedan genom återbetalning av lån jämte ränta.
Tessin är registrerat som ett finansiellt institut samt har crowdfundingtillstånd beviljat av Finansinspektionen.