Sidan kan innehålla affiliatelänkar

Bolån: Räntor, villkor, krav och processen för bostadslån

Vi hjälper dig genom hela processen för bolån. Från jämförelse av bolåneräntor och ansökan om lånelöfte till amortering och hantering av bolånet.


Uppdaterad 3 juli 2025
Skriven av
Joakim Westman
Innehållsförteckning

Att köpa bostad är för de flesta svenskar livets största ekonomiska beslut. Varje år tar hundratusentals personer steget in på bostadsmarknaden och för majoriteten av dem är bolånet en avgörande pusselbit.

Från bankens första kreditprövning till val av räntebindningstid finns det flera vägval som kan påverka din privatekonomi i lång tid framöver. Vi vägleder dig genom processen och delar med oss av strategier för hur du får bästa möjliga villkor på ditt bolån.

Bolån i korthet:
- Lån med bostaden som säkerhet (pant)
- Används främst till köp av bostad (går även att låna upp på bostad för exempelvis renovering)
- Bolån tas från en bank eller bolåneinstitut
- Listräntor mellan cirka 3,0 - 4,5 % idag (bankens marknadsförda ränta)
- Snitträntor mellan cirka 2,90 - 3,5 % idag (boränta efter avdragen ränterabatt)
- Ränteavdrag på 30 % av räntekostnaderna i deklarationen
- Amorteringskrav mellan 1 - 3 % beroende på belåningsgrad (max 85 %)
- Kan bindas med olika räntebindningstider (3 månader - 10 år)
- Låna upp till 5-6 gånger din årsinkomst

Grundläggande fakta om bolån

Bolån är ett långfristigt lån där bostaden fungerar som säkerhet där du max kan låna 85 procent av bostadens värde. För närvarande ligger den genomsnittliga bolåneräntan på mellan 3 - 5 procent, med möjlighet till rörlig ränta eller fast ränta med bindningstid från 1 - 10 år.

Beroende på hushållets inkomst, belåningsgrad och bostadens värde tillkommer även amortering på mellan 1 - 3 procent årligen.

youtube thumbnail
Ekonomijournalist Joakim Westman går igenom viktiga aspekter med bolån såsom hur mycket du får låna, bolåneräntor och ränterabatt, övriga bostadsavgifter och amorteringskrav.

Så mycket får du låna till en bostad

Det som främst avgör hur mycket du får låna är din inkomst och hur skuldsatt du är. Banken räknar in skulder som exempelvis CSN-lån, billån eller kreditkortsgränser.

Långivare som SBAB har en gräns på fem gånger bruttoårsinkomsten (före skatt). Andra på bankmarknaden erbjuder maximalt bolån på upp till 6,5 gånger din bruttoårsinkomst.

Exempel på hur mycket du får låna
Såhär kan du räkna ut hur mycket du får låna till ett bostadsköp:
 
  • Bruttoinkomst: 30 000 kr
  • Bolåneinstitut X: Erbjuder bolån på 5 x årsinkomsten
  • Du har ett billån sedan tidigare: 100 000 kr
  • Du har ett kreditkort: 50 000 kronor i kreditgräns
Uträkningen blir då:
 
30 000 x 12 (mån) x 5 - 100 000 - 50 000 = 1 650 000 kr
Olle Pettersson
Olle Pettersson
Redaktör på Finansvalp

Krav för att få bolån

Kraven för att få beviljat bolån kan delas upp i två olika områden; Grundkrav och ekonomiska krav.

Grundkrav

  • Ålder
    Du måste vara minst 18 år gammal för att få ett beviljat bolån i Sverige.
  • Folkbokföring i Sverige
    Vanligtvis behöver du ha varit folkbokförd i Sverige minst ett år innan du kan ansöka om bolån.
  • Inkomst
    Du behöver ha en regelbunden inkomst från fast anställning eller eget företag.
  • Kreditvärdighet
    De allra flesta bolånegivare kräver att du har god kreditvärdighet och inga betalningsanmärkningar.

Ekonomiska krav

Kontantinsats och belåningsgrad

Du behöver finansiera minst 15 procent av bostaden med eget kapital, kallat kontantinsats. Det innebär alltså att din belåningsgrad max får vara 85 procent, exempelvis får du låna 850 000 kronor om du vill köpa en bostad värd 1 miljon kronor. Resterande 150 000 kronor behöver du lägga in själv.

Inkomst i förhållande till lånebelopp

De flesta bankerna lånar ut cirka 5 - 6 gånger din årsinkomst för bolån. Det innebär att om du har en månadsinkomst på 30 000 kronor, kan du låna cirka 2 160 000 kronor.

KALP-kalkyl

En KALP-kalkyl görs vanligen i samband med bolån och står för kvar-att-leva-på-kalkyl. Det innebär att banken beräknar hur mycket du har kvar att röra dig med efter att du betalat fasta kostnader.

Banken gör beräkningen för att kunna bedöma om du har tillräckligt med inkomst för ett bolån samt för att avgöra hur mycket du får låna.

Banken tittar då på hushållets totala inkomster, kostnader för lån, driftskostnader och levnadskostnader.

KALP = Inkomster - alla levnadskostnader

När alla levnadskostnader är avdragna är det KALP som blir kvar. Levnadskostnaderna beräknas utifrån schablonbelopp som baseras på hur många vuxna och barn som finns i hushållet.

Oftast använder sig bankerna av Konsumentverkets skäliga levnadskostnader i sin beräkning. Det är alltså de kostnader man ska ha råd att betala varje månad utöver sin boendekostnad.

Du kan se beräkningarna beroende på boendesituation och hur många ni är i familjen. Men generellt sett räknar bankerna med att det ska finnas cirka 7 - 8 000 kronor kvar att leva på per person.

Exempel på KALP-kalkyl
Hushållets kostnader och inkomsterVärde
Inkomster före skatt60 000 kr
Skatt- 18 000 kr
Räntor utifrån kalkylränta- 6 500 kr
Amortering- 3 000 kr
Driftskostnader- 3 000 kr
Schablonskostnader 2 vuxna och 1 barn- 16 000 kr
KALP (kvar att leva på)13 500 kr
För att beräkna KALP behöver banken värdet på bostaden, storleken på bolånet, hushållets totala bruttoinkomst, antalet vuxna och barn i hushållet, driftskostnader och levnadskostnader.

I exemplet ovan har hushållet 13 500 kronor kvar att leva på efter utgifterna är avdragna. Det varierar från bank till bank vad det innebär, men det tyder på att chansen är relativt god för att bli beviljad bolån.

Bankerna räknar på bolån med högre ränta (kalkylränta)

När bankerna gör sin KALP-kalkyl räknar de inte på den ränta du faktiskt kommer få, utan vanligtvis 3 - 5 % högre än den du blir erbjuden. Anledningen till det är för att skapa lite luft i din budget och säkerställa att du som låntagare kan klara av stigande räntor.

Det är också ett sätt att kompensera för om du som låntagare skulle ha högre utgifter än vad som Konsumentverket anser vara skäliga levnadskostnader.

Hade bankerna räknat med samma ränta de erbjuder sina kunder hade fler människor fått problem att betala tillbaka sina bolån. Det fungerar med andra ord lite som ett stresstest av låntagarens ekonomi.

Räntealternativ

När du vill låna pengar genom bolån finns det tre olika vägar att gå när det kommer till ränta; fast ränta (1 - 10 år med samma ränta), rörlig ränta (3 månader) eller en kombination av de båda.

Listräntor på bolån

Listräntan är bankernas utgångsränta. När en ny låntagare kommer utgår banken från listräntan vid ett första möte. Sedan kan du ofta förhandla till dig en bättre ränta än vad listräntan ligger på.

En del nischbanker har dock ingen ränteförhandling utan du kan direkt se din bolåneränta online utifrån lånebelopp, belåningsgrad och eventuella andra villkor som kan ge rabatt.

Snitträntor på bolån

Sedan 1 juni 2015 behöver alla långivare redovisa siffror för vad bolånekunderna får i snitt för ränta avseende olika löptider. Varje månad kommer därför uppdaterade siffror om snitträntor från bankerna.

Se det som ett mått på vad du ungefärligt kan förvänta dig i slutgiltig bolåneränta efter avdragen ränterabatt från listräntan.

För- och nackdelar med bolån

  • Möjlighet till fler att köpa bostad
    - Gör det möjligt att köpa bostad utan att ha hela köpesumman tillgänglig
    - Chans att komma in på bostadsmarknaden tidigare i livet
    - Möjlighet att bo i ett hem du äger istället för att hyra
  • Potentiell värdeökning
    - Bostaden kan öka i värde över tid
    - Du bygger upp ett eget kapital med tiden
    - Möjlighet att göra vinst vid försäljning
  • Skattefördelar
    - Ränteavdrag på 30 procent av räntekostnaderna
    - Möjlighet att göra ROT-avdrag vid renovering
    - Lägre beskattning vid försäljning i jämförelse med andra tillgångar
  • Flexibilitet i boendet
    - Möjlighet att förändra och anpassa ditt boende efter dina önskemål
    - Kan användas som säkerhet om du vill låna till andra syften
  • Ekonomisk risk
    - Räntor kan höjas och öka din månadskostnad
    - Bostadspriser kan sjunka och leda till förlust av ditt kapital
    - Risk för svårigheter att betala vid arbetslöshet eller sjukdom
  • Långsiktig skuldsättning
    - Ofta 30 - 50 års återbetalningstid
    - Stora summor går till räntebetalningar över tid
  • Löpande kostnader
    - Amorteringskrav som påverkar din månadsbudget
    - Försäkringar och underhåll tillkommer
    - Eventuella avgifter till bostadsrättsföreningen
  • Minskad flexibilitet i vardagen
    - Svårare att snabbt flytta till annan ort
    - Bunden till din bostad tills den kan säljas
    - Kan vara svårt att byta bostad i en svag marknad
  • Administrativa krav
    - Omfattande process för att ansöka om bolån
    - Höga krav på inkomst och egen kontantinsats
    - Regelbunden omförhandling av ränta med banken

Bolån för olika ändamål

Bolån kan komma i flera olika former och skilja sig åt beroende på vilken typ av bostad du vill köpa, vilken stad du vill bo i, hur din privatekonomi ser ut och vilka förutsättningar bostaden kommer med.

Kostnader för bostad och bolån

De vanligaste kostnaderna som räknas in i ett bolån är ränta, amortering och eventuellt avgifter som uppläggningsavgift eller aviavgift. Inte att förglömma tillkommer även kostnader för själva bostaden såsom exempelvis hyra och försäkringar.

Räkneexempel på en bostad med bolån:

BolånExempel
Bostadens värde3 miljoner kr
Kontantinsats450 000 kr
Lånebelopp2,55 miljoner kr
Hushållets inkomst70 000 kr
Genomsnittlig ränta3,5 %
Avgift/driftskostnad3 500 kr
Amortering per månad4 250 kr (2 %)
Räntekostnad per månad7 438 kr
Totalkostnad per månad15 188 kr
Efter ränteavdrag12 957 kr
30 procent av dina räntekostnader för bolån får du tillbaka på skatteåterbäringen.

Ränta

Oavsett om du har fast eller rörlig bolåneränta beräknas räntekostnaden hela tiden på ditt utestående lånebelopp. Det innebär att räntekostnaden kommer sjunka med tiden ju mer du amorterar på bolånet.

Även själva räntan kan variera men även om du har rörlig bolåneränta uppdateras den inte mer än var tredje månad.

Ränteavdrag

Ränteavdraget är en skattereduktion som rapporteras in av långivaren och som sedan automatiskt hamnar i din deklaration året efter. Det betyder alltså att 30 % av dina räntekostnader (upp till 100 000 kronor) som du betalar under ett år automatiskt dras av som en skattereduktion i deklarationen året efter.

Om du går över 100 000 kr kan du dra av 21 % av det som överstiger 100 000 kronor. Har du exempelvis betalat 120 000 kronor i räntor under ett år dras 34 200 kronor automatiskt av på skatten i deklarationen året efter.

Amortering

Amortering innebär den del du återbetalar på lånet, vanligtvis mellan 1 - 3 procent av det initiala bolånet. Till skillnad från räntan beräknas amorteringen i början av bolånet och den kostnaden är sedan fast tills du själv väljer att kontakta banken och uppdatera din amortering.

Ju mer du amorterar desto mer minskar ditt bolån från månad till månad. Det gör också att räntekostnaden blir lägre med tiden, förutsatt att du har samma ränta, eftersom räntekostnaden baseras på ditt nuvarande lånebelopp.

I Sverige finns det amorteringskrav på bolån
Läs mer om amorteringskravet, hur det fungerar och hur mycket du måste amortera beroende på skuldkvot och lånebelopp.

Uppläggningsavgift

Flera på bankmarknaden tar ut en avgift för att lägga upp bolånet som kan ligga på mellan 0 - 1500 kronor. Har din valda bank en uppläggningsavgift går det dock ofta att förhandla bort den om du tar kontakt med dem personligen.

Aviavgift

För att undvika onödiga avgifter rekommenderar vi dig att betala bolånekostnaderna via autogiro. Aviavgift eller fakturaavgift tillkommer vanligtvis endast för fysiska fakturor som banken skickar ut.

Tillkommande kostnader

Utöver ränta, amortering och eventuella avgifter tillkommer även boendekostnader som hemförsäkring, hyra och eventuellt pantbrev.

Hemförsäkring

Hemförsäkring är i princip alltid ett krav från banker när du tar ett bolån. Det beror på att försäkringen skyddar både dig och banken mot olika risker kopplat till bostaden.

Hemförsäkringens kostnad beror bland annat på var du bor, storleken på ditt boende, din ålder och hur många personer som försäkringen ska omfatta. Vanligtvis innehåller en hemförsäkring:

  • Egendomsskydd
    Täcker skador eller förlust av ägodelar som möbler, kläder eller elektronik.
  • Ansvarsförsäkring
    Skyddar dig om du orsakar skada på en annan persons egendom eller om någon kräver dig på skadestånd.
  • Rättsskydd
    Täcker kostnader för juridisk hjälp vid tvister som rör din bostad eller egendom.
  • Ersättning vid obrukbar bostad
    Kan ge ersättning för merkostnader för annat boende och lagerförvaring vid exempelvis brand eller vattenläcka.

För bostadsrätter krävs ofta även ett bostadsrättstillägg, det kan ingå i hemförsäkringen eller tecknas separat.

Hyra och avgifter för bostaden

Ofta finns en månadsavgift även när du köper en bostadsrätt med hjälp av bolån. Avgiften betalas till bostadsrättsföreningen och täcker fastighetens driftkostnader, underhåll och föreningens lån. En typisk månadsavgift för en tvåa på 65 kvadratmeter ligger mellan 3000 - 4500 kronor.

För villor finns istället direkta driftkostnader som el, vatten, sophämtning och uppvärmning. Det går vanligen på mellan 2500 - 4000 kronor per månad för en normalvilla på 120 kvadratmeter.

Processen för bolån

Processen för bolån behöver inte vara krånglig. Här går vi igenom den i 7 steg som tar dig hela vägen från start till mål med ditt bostadsköp.

Du kan vara trygg när du förhandlar bolån
I Sverige ställs kunskapskrav på bolånehandläggare. Alla genomgår ett licensieringstest via Swedsec.

Utveckling av styrräntan och bostadspriser

Toppnoteringen för styrräntan blev 4,00 % och och från sommaren 2024 började den stadigt gå neråt igen. Idag ligger styrräntan på 2,00 procent. I grafen nedan ser du historiska utvecklingen av styrräntan de senaste 10 åren.

Bostadspriserna såg sin absoluta topp runt våren 2022 och har sedan dess fallit något över hela landet. På senare tid med sänkt styrränta och nu även med förslag om höjt bolånetak till 90 procent, har dock priserna börja vända uppåt igen.

Utveckling av bostadspriser
Källa: Mäklarstatistik via Macrobond. Extremvärden är bortgallrade.

Vanliga frågor och svar om bolån

Är det skillnad på bolån för hus och bostadsrätt?

Det är framförallt två punkter som särskiljer sig när du köper hus istället för bostadsrätt:

Pantbrev

När du lånar pengar för ett husköp behöver du ett pantbrev. Det är ett värdebevis och fungerar som säkerhet för banken när du beviljas ditt bolån. Beloppet på pantbrevet kostar 2 % av summan för ditt lån och bankerna kan hjälpa dig att ansöka om det.

Lagfart

Du behöver även registrera dig som ägare på fastigheten, vilket kallas för lagfart. För att göra det går du till Lantmäteriet och gör en incheckning i fastighetsregistret.

Ska jag välja rörlig eller bunden ränta på mitt bolån?

Valet mellan bunden och rörlig ränta beror på din ekonomiska situation och riskvillighet. Rörligt ränta har historiskt sett varit billigare men är mer osäker eftersom den kan gå upp och ner med kort varsel. Bunden ränta ger en trygghet i dina månadskostnader men blir då ofta dyrare över tid om du inte lyckas pricka bindningstiden under en oväntad uppgång av bolåneräntorna. Du kan välja att binda delar av bolånet och ha resterande del på rörligt. Det är vanligt idag bland bolånekunder och är ett bra sätt för att sprida riskerna.
Ska jag välja rörlig eller bunden ränta på mitt bolån?
Valet mellan bunden och rörlig ränta beror på din ekonomiska situation och riskvillighet. Rörligt ränta har historiskt sett varit billigare men är mer osäker eftersom den kan gå upp och ner med kort varsel. Bunden ränta ger en trygghet i dina månadskostnader men blir då ofta dyrare över tid om du inte lyckas pricka bindningstiden under en oväntad uppgång av bolåneräntorna. Du kan välja att binda delar av bolånet och ha resterande del på rörligt. Det är vanligt idag bland bolånekunder och är ett bra sätt för att sprida riskerna.
Kan jag höja mitt bolån för att finansiera annat?
Du kan belåna dig upp till 85 procent av bostadens värde. Vill du finansiera en renovering, ett fritidshus eller en kontantinsats till dina barn kan du alltså belåna upp till 85 procent igen om du amorterat ner din belåningsgrad.
Hur mycket kostar ett bolån på 2 miljoner?
Ett bolån på 2 miljoner kronor kostar cirka 8 400 kronor per månad om vi räknar på en ränta om 4,5 procent och tar med ränteavdraget på 30 procent. På den kostnaden tillkommer då amortering på 1 - 3 procent beroende på din belåningsgrad och inkomst, motsvarande 1 700 - 5 000 kronor per månad. Totala månadskostnaden blir alltså någonstans mellan 10 100 och 13 400 kronor. Det kan även tillkomma andra avgifter som uppläggningsavgift eller kostnad för lagfart och pantbrev.
Vad är bottenlån och topplån?
Topplån och bottenlån var en vanlig uppdelning av bolån före 2010 då bolånetaket infördes.
 
Bottenlån Bottenlånet utgjorde den största delen av bolånet, vanligtvis 75 - 80 procent av bostadens värde. I bottenlånet fanns bostaden som säkerhet och hade därför lägre ränta.
 
Topplån Topplånet täckte resterande del av bottenlånet, upp till 90 - 95 procent av bostadens värde. Den delen av lånet hade också bostaden som säkerhet men innebar en större risk för banken och kom därför med högre ränta som kompensation.
 
Topplånet hade ofta också kortare återbetalningstid än bottenlånet. Både banken och låntagaren ville gärna betala av det snabbare för att få ner risken respektive bolånekostnaden.
Går det att få bolån med betalningsanmärkning?
Ja, det går att få bolån med betalningsanmärkning men det är betydligt färre långivare som kan hjälpa dig och de kräver ofta särskilda villkor. De kan kräva större kontantinsats och räntan är vanligtvis 1 - 2 procent högre än för traditionella bolån.
 
Långivare som Bluestep kan erbjuda bostadslån trots anmärkning. Du behöver dock fortfarande kunna visa upp stabil inkomst och ge en förklaring till dina tidigare betalningsproblem.
Hur kommer bolåneräntorna utvecklas framöver?
Fram tills nu har det varit relativt förutsägbart med Riksbankens räntesänkningar, men nu börjar experterna splittra sig mer om hur Riksbanken kommer agera framöver.
 
Håller sig inflationen stabil runt målet på 2 procent är det ingen omöjlighet att räntesänkningarna kan fortsätta något till. En viktig faktor är då också hur det går för företagen och utvecklingen av arbetslösheten.
 
Att göra en ränteprognos är dock alltid osäkert. Världshändelser i närtid som krig och pandemier har förändrat tidigare prognoser drastiskt. Därav bör det ses som en indikation och absolut ingen fakta.
Går det att låna till kontantinsatsen?
Ja, det går att låna till kontantinsatsen genom ett privatlån. När bolånetaket infördes begränsades bolån till 85 procent av bostadens värde och därav slutade många banker att dela upp lånen i topp- och bottenlån.
 
Istället finns det nu fler banker som erbjuder lån till kontantinsats. Det kommer likt ett topplån med högre ränta eftersom kontantinsatslånet inte säkras i bostaden.
 
Dock är ändå ett kontantinsatslån relaterat till din säkerhet i bostaden och kan därav ofta ge bättre villkor än för rena konsumtionslån.
Hur vet jag om min ränterabatt på bolånet är bra?
Det du kan göra för att jämföra din ränterabatt med andra bolånetagare är att ta den aktuella listräntan minus den aktuella snitträntan.   Då får du ungefärlig ränterabatt just nu på bolån hos din bank.

Diskutera och ställ dina frågor!

Simonym

Har haft bolån hos Nordea, har hela tiden känts lite överprisat men inte tagit tag i det då jag haft relativt låg belåning. Nu planerar jag att flytta ihop med flickvännen och vi vill köpa något större för att kunna bo i en längre tid vilket kommer leda till större bolån. Funderat lite på Skandiabanken eller Danske Bank som jag sett haft låga snitträntor över tid. Någon som har erfarenhet av bolån hos någon av dessa banker?

2 månader sedan
svara

Gunthastic

Har kört Danske Bank i 10 års tid. De ligger konstant lågt i förhållande till marknaden och har aldrig haft några konstigheter med dem. Bra kundservice när det är nått också. Rekommenderade dem till min äldsta när han flyttade ut och han fick en okej deal direkt som förstagångsköpare.

2 månader sedan
svara