Att ta ett bolån är ett av de största besluten man kan ta i livet. Därför är det viktigt att noga överväga olika alternativ.
Se till din unika situation, är du ute efter bostadsrätt eller hus? Ska du flytta in med respektive, kompis eller bo själv? Hur mycket kapital kan du stoppa in i lägenheten från start? Det är några av frågorna du ska tänka på om du funderar på att ta ett nytt bolån.
Det kanske vanligaste misstaget är att man bara går till den bank man har för tillfället. Det gör att man hamnar i lite sämre förhandlingsläge.
Vi på Finansvalp rekommenderar att man tar kontakt med åtminstone två andra långivare för att jämföra bolån och få ett bättre förhandlingsläge. Det är viktigt att förhandla bästa möjliga ränta för att få pengar över till roligare saker än att betala ränta till banken.
För att ta ett bolån finns det en rad saker som är viktiga att ha i åtanke. Det kan kännas knepigt och långdraget, men se det som väl värd nerlagd tid eftersom du kommer ha lånet över lång tid.
Bolåneräntor och ränterabatt på bolån
Det finns framförallt en sak du behöver ta ställning till gällande räntan för ditt bolån. Bundet eller rörligt?
Med andra ord vill du ha en fast räntekostnad under lång period och ha koll på vad ditt bolån kommer kosta dig. Eller vill du istället ha rörlig ränta och därmed kunna dra nytta av eventuella räntesänkningar, men då också riskera räntehöjningar.
Det finns ingen generell rekommendation utan man behöver se till sin egna unika situation. Tror du att räntan kommer gå ner närmsta tiden eller känner du att det är dags att sätta en fast ränta.
Som ränteläget ser ut nu går de rörliga räntorna uppåt medan de bundna pressas nedåt. Under hösten förmodar marknaden att de bundna räntorna pressas ner ytterligare i samband med att USA signalerar räntesänkningar.
Många bolånetagare delar också upp sina bolån i andelar. En andel rörlig och en andel med bunden ränta över längre tid.
På så vis sprider man sin risk och kan dra nytta av båda delarna. Det kan vara skönt att veta hur en del av kostnaden kommer se ut och inte behöva tänka på att hela kostnaden kan variera.
Värt att ha med sig är även om det heter rörlig ränta är det i praktiken en ränta som binds i tre månader. Det sker alltså inte stora förändringar dag till dag eller månad till månad.
Listräntor
Listräntan är bankernas utgångsräntor. När en ny låntagare kommer utgår långivarna från listräntan vid ett första möte.
Sedan kan du alltid förhandla till dig en bättre ränta än vad listräntan ligger på. Beroende på hur din ekonomi ser ut och hur stort lån du ska ta kan bankerna erbjuda en ränterabatt.
Ska du exempelvis ta ett stort bolån och har en god ekonomi i övrigt har du goda möjligheter till en bra ränterabatt. Eftersom du då blir en bra kund för banken har du ett bra förhandlingsläge.
| Danske Bank👍 | 3,89 - 5,14 %* |
| Nordea | 5,24 % |
| Hypoteket👍 | 3,85 %** |
| SEB | 5,24 % |
| Skandia | 4,67 % |
| SBAB | 4,32 % |
| Landshypotek | 4,25 %*** |
| Swedbank | 5,24 % |
| Ikano Bank | 4,58 % |
| Länsförsäkringar | 5,24 % |
| Handelsbanken | 5,29 % |
| ICA Banken | 4,63 % |
| Ålandsbanken | 5,25 % |
| Uppdaterad 21 oktober 2024 | |
*Danske Bank har ett räntespann eftersom de ger förmåner till den som är fackmedlem och den som kan gå in med större kontantinsats. Den lägsta listräntan är för fackmedlemmar med belåningsgrad upp till 60 %. Den högre delen av spannet gäller om du är icke fackmedlem och behöver belåna upp till 85 % av bostadens värde. Större bolån men ändå låg belåningsgrad ger också ränterabatt.
**Hypoteket belånar upp till 65 % av bostadens värde.
***Landshypotek lånar endast ut till hus, ej bostadsrätt.
Snitträntor
Snitträntor varierar från månad till månad och är beroende av Riksbankens styrränta. Därav kan man inte förvänta sig att få snitträntan då bankerna arbetar aktivt med höjningar och sänkningar av bolåneräntorna.
Det fungerar som ett ungefärligt mått av vad du kan förvänta dig. Sedan går det alltid att förhandla sin bolåneränta när du väl ska ta ditt bolån.
| Danske Bank | 4,12 % |
| Hypoteket | 4,14 % |
| Skandia | 4,08 % |
| SBAB | 4,14 % |
| Landshypotek | 4,00 % |
| SEB | 4,11 % |
| Nordea | 4,27 % |
| Länsförsäkringar | 4,18 % |
| Swedbank | 4,25 % |
| ICA Banken | 4,14 % |
| Handelsbanken | 4,21 % |
| Ikano Bank | - |
| Ålandsbanken | 4,04 % |
| Avser föregående månad (september 2024) | |
Historiska snitträntor för bolån
Nedan finner du en grafisk redovisning över utvecklingen av bankernas snitträntor för bolån. Vi har delat in bankerna i storbanker respektive nischbanker för att få en bättre överblick.
När du håller över punkterna kan du se utvecklingen från månad till månad för respektive bank. Du kan också kryssa bort långivare du inte tycker är intressanta, genom att klicka på namnet. Då blir diagrammet mer överskådligt.
Nischbanker
Storbanker
Genomsnittlig ränterabatt
Nedan finner du den genomsnittliga ränterabatten bankerna erbjuder baserat på listräntor och snitträntor idag. Uträkningen är enligt listränta - snittränta = ränterabatt
En lägre ränterabatt behöver nödvändigtvis inte vara sämre. Det kan snarare tyda på att den listränta banken har stämmer bättre och inte behöver förhandlas ner. Det är prutat och klart helt enkelt.
| Hypoteket | 0,22 % |
| Swedbank | 1, 18 % |
| Landshypotek | 0,47 % |
| Ikano Bank | 0,82 % |
| SBAB | 0,4 % |
| Danske Bank | 1,0 % |
| Skandia | 1,15 % |
| Handelsbanken | 1,31 % |
| Nordea | 1,06 % |
| SEB | 1,17 % |
| Ålandsbanken | 1,16 % |
| Länsförsäkringar | 1,46 % |
| ICA Banken | 0,89 % |
| Genomsnittlig ränterabatt bolån | |
När du ska hitta bästa bolåneräntan är det värt att tänka på att det är förhandlingsbart. Banken vill ha dig som kund, nöj dig därför inte med första erbjudandet du får.
Ett exempel på hur du kan förhandla ner din bolåneränta är genom att sätta upp ett sparande. Förhandla genom att föreslå ett månadssparande hos banken i utbyte mot ytterligare ränterabatt på ditt bolån.
Så mycket får du låna till en bostad
Hur mycket du får låna till en bostad sätts individuellt mellan dig och långivaren. Det som främst avgör hur mycket du får låna är din inkomst och hur skuldsatt du är. Banken räknar in skulder som exempelvis CSN-lån eller billån.
Självklart kollar långivaren också på dina besparingar som kan fungera som en säkring för att du med största sannolikhet kan betala tillbaka lånet.
Långivare som SBAB har en gräns på fem gånger årsinkomsten. Andra långivare har att du maximalt får du låna upp till 6,5 gånger din årsinkomst.
Långivare X - erbjuder 5 x årsinkomst
Du har ett billån sedan tidigare - 100 000 kr
30 000 x 12 (mån) x 5 - 100 000 = 1 700 000 kr
Tänk också på att amorteringen avgörs beroende på hur mycket du lånar i förhållande till din inkomst. Om du exempelvis lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst måste du amortera ”ytterligare” en procent.
Kontantinsats
För att få låna pengar till ett bostadsköp behöver du också ha minst 15% av bostadens värde som en kontantinsats då bostaden får maximalt vara belånad till 85%. Det finns möjligheter att låna till kontantinsatsen, men de lånen har betydligt högre ränta än bolånet.
Ju högre kontantinsats du har desto bättre villkor får du på lånet. Planera i god tid om du ska låna inför en bostad då ett bra sparande i förväg kan spara mycket pengar i det långa loppet.
Majoriteten av bostadsköpare finansierar kontantinsatsen på annat sätt än genom ett privatlån. Det kan vara genom sparande, pengar från tidigare bostad eller att man får hjälp av anhörig.
Runt 5 % av bostadsköpare finansierar kontantinsatsen genom ett privatlån. Det kan vara ett bra sätt att ta sig in på bostadsmarknaden.
| År | Andel av bostadsköpare som lånar till kontantinsats | Genomsnittlig storlek på lånet |
|---|---|---|
| 2022 | 4,1 % | 187 tkr |
| 2021 | 4,2 % | 184 tkr |
| 2020 | 5,3 % | 165 tkr |
| 2019 | 6,2 % | 169 tkr |
| 2018 | 6,0 % | 160 tkr |
| 2017 | 5,0 % | 156 tkr |
Storleken på kontantinsatslån har ökat i takt med att bostadspriserna har gått upp. När bostadspriserna nu är på väg ner igen kan det vara ett bättre läge för att låna till kontantinsatsen.
På det viset kan du som bostadsköpare passa på att köpa nu när priserna på bostäder är lägre. Och inte behöva vänta för att spara ihop till kontantinsatsen.
Att låna till kontantinsats har ett bra syfte
Många privatlån kan finansiera onödiga saker som konsumtion, resor, bröllop eller saker som är bättre att spara ihop till. Ett kontantinsatslån är ändå relaterat till din säkerhet i bostaden och därav kan du ofta få bättre villkor.
Det har varit uppe på regeringens bord att eventuellt höja bolånetaket till 90 %, för att färre ska behöva låna till kontantinsatsen. Vi frågade vad Magdalena Kowalczyk tyckte om det förslaget.
Hon menar att lån relaterat till bostad är inte det som är problemet. Det är privatlån som går direkt till konsumtion. Att låna till kontantinsats är något annat och Magdalena tycker att bolånetaket bör förbli som det är.
Se utdrag från intervjun med Magdalena nedan.
Processen för ett bolån i 6 steg
- Du ansöker och får ett lånelöfte hos din långivare. Med det kan du sedan delta i budgivningar.
- Du vinner en budgivning och ansöker om lån för den bostaden.
- Långivaren gör en slutgiltig kreditprövning
- Du får ett erbjudande om bolån från långivaren med en betänketid på åtminstone en vecka.
- Du får en amorteringsplan
- Accepterar du långivarens erbjudande har du ingått låneavtalet.
Du kan känna dig trygg när du förhandlar bolån.
I Sverige ställs kunskapskrav på bolånehandläggare. Alla genomgår ett licensieringstest via Swedsec.
11 viktiga punkter när du ska ta ett bolån
Det finns mycket att tänka på när du tar ett bolån. Hela vägen från att se över vad du har råd med till underhåll och renoveringar för att behålla eller öka värdet av din bostad.
Med nedan 11 steg kommer du ha full koll på hur du gör ett bra bostadsköp som du har råd med och hitta ditt framtida boende.
1. Börja med att se över din ekonomi och gör en budget
Innan du tar ett bolån är det viktigt att du tar reda på hur din ekonomiska situation ser ut. Gör en klassisk budget där du listar upp ditt hushålls inkomster varje månad.
Gör sedan samma sak på utgiftssidan. Tänk på att vara ärlig mot dig själv och verkligen ta med alla utgifter du har.
Glöm inte att ta med kostnader du har som inte dyker upp varje månad. Det kan exempelvis semesterresor, konserter, medlemsavgifter, CSN-avbetalningar och liknande. Sprid ut dessa kostnader under ett år i din budget.
2. Se över boendekostnader utöver ditt bolån
Fundera på hur mycket pengar som kommer gå åt för att driva din framtida bostad. I mäklarnas bostadsannonser kan du ofta se dessa kostnader under rubriken ”Driftskostnader” eller liknande.
Ta reda på vad som ingår i den summan. Normalt kan det vara kostnader för el, värme, vatten/avlopp och sophämtning.
Ibland kan det även ingå kostnader för försäkring och sotning med mera. Som sagt, ta reda på vilka driftskostnader som är normalt för de objekt du är intresserad av.
Som generellt riktmärke kan du räkna med ungefär 30 000 - 40 000 kr per år för ett normalt hus och 1 000 - 5 000 kronor för en bostadsrättslägenhet. Men försök att ta reda på så gott som möjligt vad som gäller för ditt objekt.
Glöm inte bort kostnader du kommer ha för att köpa inredning, maskiner och liknande till ditt nya boende.
3. Gör en bolånekalkyl för ditt bolån
Nästa steg är att ta reda på ungefär vilka kostnader du kommer ha för boräntor och amorteringar. Det kan du smidigt räkna ut genom vår bolånekalkylator via knappen nedan.
Nu vet du hur mycket pengar du gör av med varje månad. Du vet också hur mycket ditt objekt kommer kosta att driva och vad du kommer betala i boräntor och amorteringar.
Utifrån det kan du sen fundera över om du har marginaler för att köpa det objekt du önskar eller om du måste välja billigare objekt. Du kanske till och med märker att du har råd med dyrare alternativ.
Genom att göra en budget på det här sättet får du en bättre koll på din ekonomi och slipper osäkerhet inför ditt bostadsköp.
Tänk på när du köper hus (gäller inte bostadsrätt) att kostnader för lagfart och eventuella pantbrev tillkommer. Lagfarten är en avgift på 1,5 % av köpeskillingen plus i dagsläget 825 kr i fast avgift.
Kostnader för pantbrev är 2 % av beloppet du lånar plus i dagsläget 375 kr per pantbrev. Bankerna kan dessutom ta ut kostnader för att administrera detta åt dig.
Lagfarten är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Pantbrev är ett bevis på att din fastighet är belånad.
Köper du en begagnad fastighet kan det redan finnas pantbrev som täcker hela eller delar av det belopp du tänker belåna. Hör med mäklaren eller säljaren om det finns pantbrev i fastigheten och till vilka belopp.
4. Skaffa ett lånelöfte
Nu när du vet vilka marginaler du har är det dags att begära in lånelöften. Bestäm dig för vad du max kan tänka dig att lägga på ett objekt.
På så vis riskerar du inte att ryckas med i en budgivning till en allt för hög nivå. Kom fram till en summa baserat på kalkylen du gjort tidigare och håll dig till den.
Du kan få ett lånelöfte hos Hypoteket.
5. Säkerställ att du inte köper grisen i säcken
När du hittat din nya bostad är det viktigt att undersöka så noga som möjligt så att du får ett grepp om eventuella renoveringsbehov och risker.
Om du ska köpa hus är det bra att anlita en SBR-ansluten besiktningsman och göra en så kallad överlåtelsebesiktning. En besiktning kostar ungefär 8 000 kr men du får inte pengarna tillbaka om det inte blir någon affär i slutet.
Ibland har säljaren redan låtit göra en besiktning av huset. Det är då upp till dig om du nöjer dig med den eller om du vill göra en egen där du kan närvara. Det är inte lika vanligt att man gör en överlåtelsebesiktning när man ska köpa lägenhet.
Men alla fel och brister du kan hitta redan på ett tidigt stadium är bra. När du tittar på bostadsrätt är det också väldigt viktigt att kontrollera föreningens ekonomi så att den drivs långsiktigt och hållbart. Risken är annars att föreningen kommer att behöva höja sina avgifter efter att du flyttat in.
6. Förhandla ett bolån som är så förmånligt som möjligt
Bolåneräntan är det vanligaste du förhandlar om när du tar ett bostadslån. Långivaren erbjuder exempelvis en bolåneränta på 1,5 %. Det innebär att bolånet kostar 1,5 % av lånebeloppet varje år.
Om du tar ett bostadslån på en miljon kronor innebär det en årskostnad på 15 000 kronor eller 1 250 kronor i månaden. En del av boräntekostnaden får du göra ett ränteavdrag på.
Jämför alltid olika bolåneräntor och spela ut de olika bankerna mot varandra. Nöj dig inte med första bästa bank utan ta chansen att förhandla.
När du valt den bank som gett dig bäst villkor kommer frågan upp om du ska binda boräntan eller ha den rörlig.
Tänk på att ränteavdraget gör stor skillnad på din räntekostnad
Du har rätt att dra av 30 % av boräntekostnaden upp till 100 000 kronor som reglerna ser ut nu. Om du går över 100 000 kr kan du dra av 21 % av det som överstiger 100 000 kronor.
Ränteavdraget är en skattereduktion som rapporteras in av långivaren och som sedan automatiskt hamnar i din deklaration året efter. Det betyder alltså att 30 % av dina räntekostnader (upp till 100 000 kronor) som du betalar under ett år automatiskt dras av som en skattereduktion i deklarationen året efter.
Har du exempelvis betalat 15 000 kronor i räntor under ett år dras 4 500 kronor automatiskt av på skatten i deklarationen året efter.
Amortera på ditt bolån
Långivaren vill att du betalar av bolånet över tid. Dessutom finns det ett amorteringskrav i Sverige där du ska betala av på lånet som då minskar i storlek. Amortering och boränta summeras på avin du får från långivaren.
Du kan läsa mer om amorteringskrav och hur mycket du måste amortera varje månad beroende på lånets storlek och hur mycket du tjänar. Amorteringen är i sig inte en kostnad (utan ett sparande) men det är viktigt att du har med utgiften i din boendekalkyl.
En het fråga just nu är också hur man bör tänka kring stigande räntor. Bör man då amortera mer på sitt bolån för att minska på räntekostnaden?
Albin Kjellberg som har över 10 års erfarenhet av investeringar, om vad man ska göra med pengarna man får över:
7. Kontraktskrivningen
Nu har du kommit till att skriva ett köpekontrakt. Det är ett bindande kontrakt där objektet presenteras och köpeskillingen plus villkor framgår. I kontraktet kommer köpare och säljare överens om ett tillträdesdatum. Det är datumet då pengar och nycklar byter hand och du formellt har köpt objektet.
Oftast kommer köpare och säljare överens om att lägga en handpenning vid kontraktsskrivningen. Handpenningen är 10 % av köpeskillingen. Om du som köpare utan giltig anledning drar dig ur affären efter att kontraktet är skrivet kan du förlora handpenningen.
Därför är det väldigt viktigt att du vet att du har säkrat en finansiering av boendet innan du skriver på något kontrakt.
8. Försäkring och elavtal
Se till att du skaffat en hemförsäkring med de villkor och eventuella tillägg du önskar med start på tillträdesdatumet. Nästan alla försäkringsbolag har olika typer av hemförsäkringar som du kan välja på. Glöm inte att jämföra och skaffa ett bra el- och internetavtal.
9. Tillträdet
Dagen du tar över bostaden och får nycklarna ska resterande pengar 90 % av köpeskillingen betalas. Ofta träffas köparen och säljaren tillsammans med en mäklare på ett bank- eller mäklarkontor och genomför affären.
Det är viktigt att din bank och mäklaren kommer överens om en dag och tidpunkt för överlåtelsen så att pengarna kan sättas in till säljaren av din bostad. När transaktionerna gjorts får du nycklarna och har köpt ditt objekt.
10. Efter köpet
Ta för vana att minst en gång per år gå igenom ditt bolån. Omförhandla bolånet om du tjänar på det och var inte rädd för att byta bank om du får bättre villkor på andra håll.
11. Framtida renoveringar och värdestegring
Renoverar du ditt objekt och värdet stiger kan det vara bra att då och då låta göra en ny värdering. Skulle värdet vara mer än när du köpte det kan det vara ett bra förhandlingsläge gentemot din bank.
Statistik gällande bolån
Rörlig eller bunden ränta
Med de stigande räntorna har alltfler bolånetagare valt rörligt eller kort bindningstid för sina bolån. Anledningen till detta kan bero på att man nu tror räntorna är på väg att vända neråt igen nästa år.
70 % av nya bolån bland bostadsköpare valde 2022 en räntebindningstid under 1 år. Svenskarna är generellt högt belånade och då kan den kortare bindningstiden hjälpa till sänkta räntekostnader om det blir som marknaden tror, räntesänkningar under 2024 och 2025.
Belåningsgraden för bostadsköp har legat stadig runt 70 % de senaste 5 åren. Det innebär alltså att man lånar cirka 70 % av bostadens värde från banken och resterande 30 % går man in med som kontantinsats.
Räntebindningstid för nya bolån bland bostadsköpare
Nedan tabell visar hur bostadsköpare valt att binda sina räntor för bolån de senaste åren. Det är vanligt att man delar upp bolånet i både rörlig och bunden ränta. Den fördelningen är medtagen i beräkningen.
| Rörlig 3 månÖkar i popularitet | 60 % |
| 4 - 12 månÖkar i popularitet | 10 % |
| 13 - 24 mån | 14 % |
| 25 - 36 mån | 10 % |
| Över 36 mån | 6 % |
| Källa: Finansinspektionen | |
Bolåneräntor och förstagångsköpare
Genomsnittliga bolåneräntan för hushållen har ökat de senaste åren. Andelen bostadsköpare som köper sin första bostad har också ökat, trots att det blivit dyrare att ha bolån.
2022 var det 40 % av sålda bostäder som gick till en förstagångsköpare. Det indikerar att fler vill ta sig in på bostadsmarknaden trots stigande räntor.
Genomsnittliga bolåneräntan för bostadsköpare låg 2022 på 3,1 %. Den har fortsatt att stiga under 2023 i linje med Riksbankens höjningar av styrräntan.
Det finns ingen klar genomsnittlig ränta för 2023 men enligt tidiga prognoser landade den till slut mellan 4,6 % och 5,5 %.
| År | Genomsnittlig bolåneränta | Andel förstagångsköpare |
|---|---|---|
| 2022 | 3,1 % | 40 % |
| 2021 | 1,4 % | 27 % |
| 2020 | 1,6 % | 30 % |
| 2019 | 1,6 % | 43 % |
Så mycket kostar det att sälja en bostad
Har du redan bolån i en bostad du vill sälja är det bra att ha koll på vilka typer av kostnader som kommer med att sälja bostad. Vi listar de vanligaste kostnaderna här.
Mäklararvode
Mäklararvode är den avgift mäklaren tar du för att hjälpa dig med försäljningen av bostaden. I mäklarbranschen råder fri prissättning, vilket innebär att ersättningen kan variera.
Vanligtvis ligger arvodet mellan 1 - 4 % av försäljningspriset. Men kolla upp vad din valda mäklarfirma tar i arvode samt vad som ingår innan du bestämmer dig.
Annonsering
Marknadsföringen av bostaden kommer kosta pengar. Det kan vara annonser på nätet, tryckta broschyrer och fotografering av din bostad. Priset kan även här variera beroende på hur mycket du vill pusha marknadsföringen.
Att synas på en annonsplattform kan kosta mellan 3 000 - 17 000 kr beroende på vilket annonspaket du väljer samt var bostaden ligger.
Styling
Att fräscha upp lägenheten för att den ska vara i bästa möjliga skick inför visning kan också kräva kostnader om du vill ha hjälp. En konsultation kostar ungefär 2 000 kr.
Vill du ha mer omfattande hjälp som inhyrda möbler eller liknande kommer det kosta mer. Beroende på hur mycket du tror att det kan påverka priset på din bostad får du avväga om det är värt pengarna.
Skatt
Om du säljer din bostad till ett högre pris än du köpte den för tillkommer vinstskatt. Det kallas för kapitalvinst och den är på cirka 22 % idag.
Tillträdesdatum spelar ingen roll, utan du deklarerar vinstskatten samma år som du och köparen skrev på kontraktet.
Du kan dock ha möjlighet att skjuta upp skatten. Det gäller framförallt om du köpt en ny dyrare bostad eller om vinsten varit under 3 miljoner kr.
Säkerhetsbyte – flytta bolånet till din nya bostad
Vill du köpa ny bostad och flytta över ditt nuvarande bolån? Det kallas för säkerhetsbyte eftersom du byter bankens säkerhet från en bostad till en annan.
Det finns två vägar att gå vid köp av ny bostad.
Det ena är att byta säkerhet och flytta över lånet som det är. Då behöver bostaden du flyttar till vara minst lika mycket värd som den du flyttar från för att bli godkänd som säkerhet.
Det är inte säkert att långivaren går med på säkerhetsbyte. Exempelvis om du byter bostadstyp fån bostadsrätt till villa kan banken vara mer restriktiv i om de vill gå med på säkerhetsbyte.
Den andra vägen är att lösa det gamla lånet med banken och ta ett nytt lån. Antingen från samma bank eller från en annan långivare om du kan få bättre villkor och ränta.
Det du behöver ha i åtanke om du vill lösa ditt nuvarande lån är att det kan tillkomma avgifter om du haft bunden ränta.
Det kallas för ränteskillnadsersättning. Långivarna har rätt att ta ut det som en avgift beräknat på när lånets bindningstid skulle gått ut.
Om lånet exempelvis var bundet på 1 år med ränta på 3 % har banken räknat med den inkomsten. Ta kontakt med din långivare för exakta kostnaden att lösa lånet i förtid om du vill jämföra bättre alternativ för din nya bostad.
Är du nöjd med ditt nuvarande bolån kan du istället byta säkerhet hos banken till din nya bostad.
För- och nackdelar med att flytta bolånet till ny bostad:
- Har du ett förmånligt bolån kan du behålla samma villkor och ränta
- Du behöver inte lösa ut bolånet och eventuella avgifter för bunden ränteperiod
- Säkert och tryggt med samma långivare
- Du missar en chans till att förhandla en bättre bolåneränta hos din långivare
- Kan vara knepigt och inte säkert att banken går med på säkerhetsbytet
- Du missar en chans till att jämföra andra långivares erbjudanden
Historisk utveckling av styrräntan
Det har varit billigare och billigare att låna till sin bostad senaste åren. Men nu vänder det uppåt. Därför, om du har möjlighet att förhandla om ditt bolån är det därför en bra tid att göra det nu.
Riksbanken höjde styrräntan redan i början av 2022 till 0,25 %. De har inte saktat ner utan tvärtom har Riksbanken fortsatt höja styrräntan.
21 september 2022 höjde man med en hel procentenhet. De fortsatte med höjningar fram till maj 2024 då första sänkningen kom. Idag ligger styrräntan på 3,25 %.
I grafen nedan ser du historiska utvecklingen av styrräntan de senaste 10 åren.
Historisk utveckling av hushållens bolåneräntor
Snitträntan på nya bolåneavtal var enligt SCB 4,02 % i mars 2023. Samma månad 2022 var snitträntan 1,58 %.
Att ta ett nytt bolån har blivit dyrare på grund av yttre faktorer som påverkar världsekonomin. Hög inflation och höga elpriser till följd av kriget i Ukraina och coronapandemin har gjort att osäkerheten ökat.
Dock har också bostadspriserna sjunkit de senaste året. Det behöver därför inte vara en dålig affär att investera i en ny bostad när du kan komma undan med bra bostadspriser och därmed mindre bolån.
I maj 2023 ökade bostadspriserna för hus och bostadsrätter igen i jämförelse med april, men marginellt. Jämfört med samma månad förra året var priserna 10,8 % respektive 6,5 % lägre.
I grafen nedan ser du historiska utvecklingen av bostadspriser för hus och bostadsrätt.
Källa: Mäklarstatistik via Macrobond. Extremvärden är bortgallrade.
Bolån för dig med betalningsanmärkning
Har du missat en betalning tidigare och är osäker på om du kan få ett bolån med betalningsanmärkning? Du kan vara relativt lugn. Betalningsanmärkningar behöver vanligtvis inte vara ett hinder för att få ett bolån.
Det är din samlade betalningsförmåga som långivarna tittar på när de bedömer din ansökan. Däremot är boräntan vanligtvis högre när du har en betalningsanmärkning.
Det finns flera långivare som har specialiserat sig på bolån till dig som har svårt att beviljas bolån. För att öka dina möjligheter till att få bolån med betalningsanmärkningar krävs det ofta att du själv ser över din kreditvärdighet.
Om du vill ta ett bolån med betalningsanmärkningar men vill ha så låg bolåneränta som möjligt är det smart att ta hjälp av en borgensman. En borgensman är en person som går i borgen för ditt bolån.
Personen garanterar till långivaren att hen betalar av bolånet om du inte gör det. När du ansöker om lån med borgensman får banken en extra säkerhet.
En sista påminnelse innan du tar ett bolån
Låna inte mer än att du har marginaler ifall boräntan på ditt lån skulle stiga. Tänk även på att du behöver ha pengar över varje månad för att bekosta andra saker i ditt liv än bara lånet.
Bankerna kan hjälpa dig att göra en kalkyl för att ta reda på hur mycket du får över varje månad vid olika lånebelopp. Det är också viktigt att förhandla om din boränta så du inte betalar för mycket i onödan.
Det finns flera viktiga utgifter att tänka på än boräntor och amorteringar när du ska ta ett bolån...
Uppläggningsavgiften
Flera långivare tar ut en avgift för att lägga upp bolånet och kan ligga på cirka 500 kronor. Den kan du dock förhandla bort om du är en attraktiv kund för långivaren eller duktig förhandlare.
Aviavgiften
För att undvika onödiga avgifter rekommenderar vi dig att betala bolånekostnaderna via autogiro. Aviavgiften eller fakturaavgift är en onödig kostnad för att långivaren skickar ut en fysisk räkning till dig.
Pantbrev
Pantbrev är långivarens bevis på att de har en inteckning i din bostad. Alltså att de har lånat ut ett visst belopp med bostaden som säkerhet. Om långivaren måste ta ut nya pantbrev i din bostad i samband med lånet kostar det 2 % av beloppet + 375 kronor per brev.
Nya pantbrev kan bli aktuellt om du vill utöka ditt bolån eller ta ett helt nytt lån där det saknas pantbrev för hela summan du vill låna.
Om du ska flytta eller omförhandla ditt befintliga bolån däremot behöver du inte tänka på pantbrev.
FAQ: Vanliga frågor om bolån
Hur mycket kan räntorna på bolån höjas?
Det är svårt att förutspå. Med höjda bolåneräntor de senaste åren har nu en ny verklighet landat in. Att vi kommer komma tillbaka till nollränta är inget som experter ser hända igen.
Dock ser det ljusare ut nu då Riksbanken flaggat för ytterligare sänkningar av styrräntan under andra halvan av 2024 och även under 2025. Men det är bara prognoser och omvärlden kan påverka hur utvecklingen faktiskt faller ut.
Är det dåligt läge att ta ett bolån när räntorna är höga?
Det behöver inte vara det beroende på vad du är i för situation. Det är alltid bra att ta sig in på bostadsmarknaden för att hänga med i utvecklingen när priserna stiger igen.
Bostadspriserna har nu sjunkit under tiden som bolåneräntorna höjts, men Mäklarkollen (undersökning gjord av Boneo mot över 4000 mäklare) spår att det kan vända snart. Därav kan det vara ett bra läge att komma in på bostadsmarknaden till ett förmånligare pris.
Här hittar du våra omdömen av bolånegivare.
Är det skillnad på bolån för hus och lägenhet?
Det är framförallt två punkter som särskiljer sig när du köper hus:
Pantbrev
När du lånar pengar för ett husköp behöver du ett pantbrev. Det är ett värdebevis och fungerar som säkerhet för banken när du beviljas ditt bolån.
Beloppet på pantbrevet kostar 2 % av summan för ditt lån och bankerna kan hjälpa dig att ansöka om det.
Lagfart
Den andra aspekten du behöver ha i åtanke är att du ska registrera dig som ägare på fastigheten, vilket kallas för lagfart. För att göra det går du till Lantmäteriet och gör en incheckning i fastighetsregistret.
För- och nackdelar med rörlig vs bunden ränta på mitt bolån?
Rörlig boränta
Den rörliga räntan följer ränteutvecklingen på kort sikt vilket innebär att den kan gå upp och ned med kort. Du vet därför inte vad du kommer ha för räntekostnader om några månader.
Fördelen är dock att den generellt brukar vara billigast över tid.
Bunden boränta
Med den bundna boräntan vet du exakt vad du kommer ha för månadsutgifter över den tid du bundit räntan på. Därför kan det vara skönt att binda lånet om du är rädd för att kostnaderna ska gå upp.
Om du behöver flytta innan tiden löpt ut för din bundna boränta blir du tvungen att betala långivaren för de pengar som de räknat med att få. Därför bör du vara säker på att du vill bo kvar i bostaden tills den bundna tiden löpt ut.
Du kan läsa mer och hitta din bästa bolåneränta här.
Kan jag höja mitt bolån för att finansiera annat?
Du kan belåna dig upp till 85 % av bostadens värde. Vill du finansiera en renovering, ett fritidshus eller en kontantinsats till dina barn kan du alltså belåna upp till 85 % igen om du amorterat ner din belåningsgrad.
Det är värt att ta kontakt med din bank då de ofta vill veta vad pengarna ska gå till. Du kan även läsa mer om att belåna din bostad här.
Vad är topplån och bottenlån?
Ibland kan en bank vilja dela upp ett bolån i två delar, ett topplån och ett bottenlån. Vissa långivare vill dela upp bostadslån så att exempelvis 80 % av lånet är ett bottenlån och resterande 20 % är ett topplån.
Topplån var vanligare förr och hade en ränta som var högre än bottenlånet. Skulle en långivare börja prata om topplån kan du därför förmodligen förhandla bort det.
Går det att få bolån som student?
Det går att få bolån som student men det kan komma med något högre ränta än för någon med en fast anställning. Det kan vara bra om du har någon som står med på lånet för att få bättre villkor. Läs mer om hur du kan få bolån som student här.
