Bolån: Räntor, villkor, krav och processen för bostadslån

Att köpa bostad är för de flesta svenskar livets största ekonomiska beslut. Varje år tar hundratusentals personer steget in på bostadsmarknaden och för majoriteten av dem är bolånet en avgörande pusselbit.

Från bankens första kreditprövning till val av räntebindningstid finns det flera vägval som kan påverka din privatekonomi i lång tid framöver. Vi vägleder dig genom processen och delar med oss av strategier för hur du får bästa möjliga villkor på ditt bolån.

Bolån i korthet:

- Lån med bostaden som säkerhet (pant)
- Används främst till köp av bostad (går även att låna upp på bostad för exempelvis renovering)
- Bolån tas från en bank eller bolåneinstitut
- Listräntor mellan cirka 3,0 - 4,5 % idag (bankens marknadsförda ränta)
- Snitträntor mellan cirka 2,90 - 3,5 % idag (boränta efter avdragen ränterabatt)
- Ränteavdrag på 30 % av räntekostnaderna i deklarationen
- Amorteringskrav mellan 1 - 3 % beroende på belåningsgrad (max 85 %)
- Kan bindas med olika räntebindningstider (3 månader - 10 år)
- Låna upp till 5-6 gånger din årsinkomst

Grundläggande fakta om bolån

Bolån är ett långfristigt lån där bostaden fungerar som säkerhet där du max kan låna 85 procent av bostadens värde. För närvarande ligger den genomsnittliga bolåneräntan på mellan 3 - 5 procent, med möjlighet till rörlig ränta eller fast ränta med bindningstid från 1 - 10 år.

Beroende på hushållets inkomst, belåningsgrad och bostadens värde tillkommer även amortering på mellan 1 - 3 procent årligen.

Så mycket får du låna till en bostad

Det som främst avgör hur mycket du får låna är din inkomst och hur skuldsatt du är. Banken räknar in skulder som exempelvis CSN-lån, billån eller kreditkortsgränser.

Långivare som SBAB har en gräns på fem gånger bruttoårsinkomsten (före skatt). Andra på bankmarknaden erbjuder maximalt bolån på upp till 6,5 gånger din bruttoårsinkomst.

Exempel på hur mycket du får låna

Såhär kan du räkna ut hur mycket du får låna till ett bostadsköp:

 

• Bruttoinkomst: 30 000 kr
• Bolåneinstitut X: Erbjuder bolån på 5 x årsinkomsten
• Du har ett billån sedan tidigare: 100 000 kr
• Du har ett kreditkort: 50 000 kronor i kreditgräns

Uträkningen blir då:

 

30 000 x 12 (mån) x 5 - 100 000 - 50 000 = 1 650 000 kr

Olle Pettersson

Redaktör på Finansvalp

Krav för att få bolån

Kraven för att få beviljat bolån kan delas upp i två olika områden; Grundkrav och ekonomiska krav.

Grundkrav

• Ålder
  Du måste vara minst 18 år gammal för att få ett beviljat bolån i Sverige.
  
• Folkbokföring i Sverige
  Vanligtvis behöver du ha varit folkbokförd i Sverige minst ett år innan du kan ansöka om bolån.
  
• Inkomst
  Du behöver ha en regelbunden inkomst från fast anställning eller eget företag.
  
• Kreditvärdighet
  De allra flesta bolånegivare kräver att du har god kreditvärdighet och inga betalningsanmärkningar.

Ekonomiska krav

Kontantinsats och belåningsgrad

Du behöver finansiera minst 15 procent av bostaden med eget kapital, kallat kontantinsats. Det innebär alltså att din belåningsgrad max får vara 85 procent, exempelvis får du låna 850 000 kronor om du vill köpa en bostad värd 1 miljon kronor. Resterande 150 000 kronor behöver du lägga in själv.

Inkomst i förhållande till lånebelopp

De flesta bankerna lånar ut cirka 5 - 6 gånger din årsinkomst för bolån. Det innebär att om du har en månadsinkomst på 30 000 kronor, kan du låna cirka 2 160 000 kronor.

KALP-kalkyl

En KALP-kalkyl görs vanligen i samband med bolån och står för kvar-att-leva-på-kalkyl. Det innebär att banken beräknar hur mycket du har kvar att röra dig med efter att du betalat fasta kostnader.

Banken gör beräkningen för att kunna bedöma om du har tillräckligt med inkomst för ett bolån samt för att avgöra hur mycket du får låna.

Banken tittar då på hushållets totala inkomster, kostnader för lån, driftskostnader och levnadskostnader.

KALP = Inkomster - alla levnadskostnader

När alla levnadskostnader är avdragna är det KALP som blir kvar. Levnadskostnaderna beräknas utifrån schablonbelopp som baseras på hur många vuxna och barn som finns i hushållet.

Oftast använder sig bankerna av Konsumentverkets skäliga levnadskostnader i sin beräkning. Det är alltså de kostnader man ska ha råd att betala varje månad utöver sin boendekostnad.

Du kan se beräkningarna beroende på boendesituation och hur många ni är i familjen. Men generellt sett räknar bankerna med att det ska finnas cirka 7 - 8 000 kronor kvar att leva på per person.

Exempel på KALP-kalkyl

I exemplet ovan har hushållet 13 500 kronor kvar att leva på efter utgifterna är avdragna. Det varierar från bank till bank vad det innebär, men det tyder på att chansen är relativt god för att bli beviljad bolån.

Bankerna räknar på bolån med högre ränta (kalkylränta)

När bankerna gör sin KALP-kalkyl räknar de inte på den ränta du faktiskt kommer få, utan vanligtvis 3 - 5 % högre än den du blir erbjuden. Anledningen till det är för att skapa lite luft i din budget och säkerställa att du som låntagare kan klara av stigande räntor.

Det är också ett sätt att kompensera för om du som låntagare skulle ha högre utgifter än vad som Konsumentverket anser vara skäliga levnadskostnader.

Hade bankerna räknat med samma ränta de erbjuder sina kunder hade fler människor fått problem att betala tillbaka sina bolån. Det fungerar med andra ord lite som ett stresstest av låntagarens ekonomi.

Räntealternativ

När du vill låna pengar genom bolån finns det tre olika vägar att gå när det kommer till ränta; fast ränta (1 - 10 år med samma ränta), rörlig ränta (3 månader) eller en kombination av de båda.

Fast bolåneränta

Med en fast bolåneränta binder du räntan på mellan 1 - 10 år hos banken du väljer. Fördelen med det är att du har förutsägbara kostnader under en lång period.

Låt säga att du binder ett bolån på 2 miljoner kronor till en fast ränta på 3,5 procent under två års tid. Då kommer den räntan inte förändras under hela löptiden.

Nackdelen är att det historiskt sett varit billigare med rörlig ränta och följa marknadsläget. Dessutom kan det vara svårare att byta bank för bolånet och att det tas ut ränteskillnadsersättning, alltså en avgift banken tar ut för förlorad ränteintäkt om du flyttar bolånet under bindningstiden.

Rörlig bolåneränta

Med rörlig bolåneränta får du uppdaterad bolåneränta var tredje månad som då kan gå upp och ner eller stanna kvar på samma nivå. Fördelen är att du när som helst kan flytta bolånet om du får ett bättre erbjudande, samt att det historiskt sett varit billigare med rörlig bolåneränta.

Nackdelen är att det kan vara större svängningar av din bolånekostnad. Den kan gå både upp och ner beroende på marknadsläget och styrräntan.

Kombinerat rörlig och fast bolåneränta

Det blir vanligare att svenskar väljer en kombination av både fast och rörlig ränta på bolånet. På det viset får du både en trygghet i vad en del av bolånet kommer kosta, samtidigt som du får en rörlig del som kan följa med marknadsläget.

Det kan vara särskilt bra i början av ditt bolån. Dels för att kostnaderna är som högst då och det kan vara skönt att ha en del förutsägbart, men också för att du då inte binder upp dig senare när det kan vara läge att flytta bolånet.

Listräntor på bolån

Listräntan är bankernas utgångsränta. När en ny låntagare kommer utgår banken från listräntan vid ett första möte. Sedan kan du ofta förhandla till dig en bättre ränta än vad listräntan ligger på.

En del nischbanker har dock ingen ränteförhandling utan du kan direkt se din bolåneränta online utifrån lånebelopp, belåningsgrad och eventuella andra villkor som kan ge rabatt.

Snitträntor på bolån

Sedan 1 juni 2015 behöver alla långivare redovisa siffror för vad bolånekunderna får i snitt för ränta avseende olika löptider. Varje månad kommer därför uppdaterade siffror om snitträntor från bankerna.

Se det som ett mått på vad du ungefärligt kan förvänta dig i slutgiltig bolåneränta efter avdragen ränterabatt från listräntan.

För- och nackdelar med bolån

• Möjlighet till fler att köpa bostad
  - Gör det möjligt att köpa bostad utan att ha hela köpesumman tillgänglig
  - Chans att komma in på bostadsmarknaden tidigare i livet
  - Möjlighet att bo i ett hem du äger istället för att hyra
  
• Potentiell värdeökning
  - Bostaden kan öka i värde över tid
  - Du bygger upp ett eget kapital med tiden
  - Möjlighet att göra vinst vid försäljning
  
• Skattefördelar
  - Ränteavdrag på 30 procent av räntekostnaderna
  - Möjlighet att göra ROT-avdrag vid renovering
  - Lägre beskattning vid försäljning i jämförelse med andra tillgångar
  
• Flexibilitet i boendet
  - Möjlighet att förändra och anpassa ditt boende efter dina önskemål
  - Kan användas som säkerhet om du vill låna till andra syften

• Ekonomisk risk
  - Räntor kan höjas och öka din månadskostnad
  - Bostadspriser kan sjunka och leda till förlust av ditt kapital
  - Risk för svårigheter att betala vid arbetslöshet eller sjukdom
  
• Långsiktig skuldsättning
  - Ofta 30 - 50 års återbetalningstid
  - Stora summor går till räntebetalningar över tid
  
• Löpande kostnader
  - Amorteringskrav som påverkar din månadsbudget
  - Försäkringar och underhåll tillkommer
  - Eventuella avgifter till bostadsrättsföreningen
  
• Minskad flexibilitet i vardagen
  - Svårare att snabbt flytta till annan ort
  - Bunden till din bostad tills den kan säljas
  - Kan vara svårt att byta bostad i en svag marknad
  
• Administrativa krav
  - Omfattande process för att ansöka om bolån
  - Höga krav på inkomst och egen kontantinsats
  - Regelbunden omförhandling av ränta med banken

Bolån för olika ändamål

Bolån kan komma i flera olika former och skilja sig åt beroende på vilken typ av bostad du vill köpa, vilken stad du vill bo i, hur din privatekonomi ser ut och vilka förutsättningar bostaden kommer med.

Låna till hus

Vill du köpa hus kan det tillkomma andra kostnader än för bostadsrätt som exempelvis lagfart. Det är en engångskostnad för att registrera att du äger huset och ligger vanligtvis runt 800 kronor.

Det behövs också ett så kallat pantbrev som används som säkerhet när du vill låna till hus. Det kan redan finnas pantbrev på huset, men om det inte gör det kan banken hjälpa dig upprätta ett nytt.

Bolån till fritidshus

Vill du köpa fritidshus fungerar det på liknande sätt som för ett traditionellt huslån. Det du behöver tänka på är hur din övriga lånesituation ser ut för att avgöra om du kan låna mer pengar.

Är du exempelvis redan högt belånad på din fasta bostad kan det vara svårt att låna till fritidshus också. Har du däremot låg belåning kan du antingen låna upp på din nuvarande bostad eller ansöka om ett nytt bolån.

Grönt bolån

Med gröna bolån kan du kan få ränterabatt på vanligtvis 0,10 procentenheter om du bor i en miljövänlig eller energieffektiv bostad.

Vanligtvis krävs energiklass A, B eller C på bostaden du vill låna till för att för att få ett grönt bolån. Rabatten kan även beviljas om bostaden är Svanenmärkt eller har miljöcertifiering från Sweden Green Building Council.

Köpa tomt

Det går inte att ta ett bolån för att köpa tomt i Sverige eftersom att långivaren juridiskt inte kan ta emot någon säkerhet i tomten. Däremot kan du låna till tomten med ett privatlån.

Eftersom räntorna på privatlån generellt är högre än för bolån kan det vara något dyrare att köpa tomt än att låna till bostad.

Bolån som student

Det finns banker som där du kan tillgodoräkna inkomster som studiemedel och extraarbete i KALP-kalkylen. Kan din inkomst bära kostnaderna för ett bolån behöver det alltså inte vara ett hinder att du studerar.

Dock får du räkna med något högre bolåneränta när du ansöker om bolån som student. Ansöker du tillsammans med någon som kanske redan börjat arbeta och har stabil ekonomi ökar chanserna till ett beviljat bolån.

Byggnadskreditiv

Byggnadskreditiv kan vara bra för dig som vill bygga hus eller bygga om ett hus. Det fungerar som en kredit där långivaren betalar alla dina stora löpande fakturor under byggtiden. 

När huset är färdigbyggt lägger din långivare om byggnadskreditivet till ett vanligt bolån.

Utöka bolån

Det kan vara smart att utöka ditt bolån om du exempelvis vill få loss pengar till att köpa bil eller resa. Eftersom bolåneräntor generellt är lägre än privatlåneräntor blir det billigare att låna upp på bostaden istället för att ansöka om privatlån.

Har du amorterat av mycket på bolånet kan du låna upp igen eller om bostaden ökat i värde kan du omvärdera för att kunna utöka bolånet till 85 procent av värdet.

Detta gäller om du vill utöka bolånet:

Kostnader för bostad och bolån

De vanligaste kostnaderna som räknas in i ett bolån är ränta, amortering och eventuellt avgifter som uppläggningsavgift eller aviavgift. Inte att förglömma tillkommer även kostnader för själva bostaden såsom exempelvis hyra och försäkringar.

Räkneexempel på en bostad med bolån:

Ränta

Oavsett om du har fast eller rörlig bolåneränta beräknas räntekostnaden hela tiden på ditt utestående lånebelopp. Det innebär att räntekostnaden kommer sjunka med tiden ju mer du amorterar på bolånet.

Även själva räntan kan variera men även om du har rörlig bolåneränta uppdateras den inte mer än var tredje månad.

Ränteavdrag

Ränteavdraget är en skattereduktion som rapporteras in av långivaren och som sedan automatiskt hamnar i din deklaration året efter. Det betyder alltså att 30 % av dina räntekostnader (upp till 100 000 kronor) som du betalar under ett år automatiskt dras av som en skattereduktion i deklarationen året efter.

Om du går över 100 000 kr kan du dra av 21 % av det som överstiger 100 000 kronor. Har du exempelvis betalat 120 000 kronor i räntor under ett år dras 34 200 kronor automatiskt av på skatten i deklarationen året efter.

Amortering

Amortering innebär den del du återbetalar på lånet, vanligtvis mellan 1 - 3 procent av det initiala bolånet. Till skillnad från räntan beräknas amorteringen i början av bolånet och den kostnaden är sedan fast tills du själv väljer att kontakta banken och uppdatera din amortering.

Ju mer du amorterar desto mer minskar ditt bolån från månad till månad. Det gör också att räntekostnaden blir lägre med tiden, förutsatt att du har samma ränta, eftersom räntekostnaden baseras på ditt nuvarande lånebelopp.

I Sverige finns det amorteringskrav på bolån

Läs mer om amorteringskravet, hur det fungerar och hur mycket du måste amortera beroende på skuldkvot och lånebelopp.

Uppläggningsavgift

Flera på bankmarknaden tar ut en avgift för att lägga upp bolånet som kan ligga på mellan 0 - 1500 kronor. Har din valda bank en uppläggningsavgift går det dock ofta att förhandla bort den om du tar kontakt med dem personligen.

Aviavgift

För att undvika onödiga avgifter rekommenderar vi dig att betala bolånekostnaderna via autogiro. Aviavgift eller fakturaavgift tillkommer vanligtvis endast för fysiska fakturor som banken skickar ut.

Tillkommande kostnader

Utöver ränta, amortering och eventuella avgifter tillkommer även boendekostnader som hemförsäkring, hyra och eventuellt pantbrev.

Hemförsäkring

Hemförsäkring är i princip alltid ett krav från banker när du tar ett bolån. Det beror på att försäkringen skyddar både dig och banken mot olika risker kopplat till bostaden.

Hemförsäkringens kostnad beror bland annat på var du bor, storleken på ditt boende, din ålder och hur många personer som försäkringen ska omfatta. Vanligtvis innehåller en hemförsäkring:

• Egendomsskydd
  Täcker skador eller förlust av ägodelar som möbler, kläder eller elektronik.
  
• Ansvarsförsäkring
  Skyddar dig om du orsakar skada på en annan persons egendom eller om någon kräver dig på skadestånd.
  
• Rättsskydd
  Täcker kostnader för juridisk hjälp vid tvister som rör din bostad eller egendom.
  
• Ersättning vid obrukbar bostad
  Kan ge ersättning för merkostnader för annat boende och lagerförvaring vid exempelvis brand eller vattenläcka.

För bostadsrätter krävs ofta även ett bostadsrättstillägg, det kan ingå i hemförsäkringen eller tecknas separat.

Hyra och avgifter för bostaden

Ofta finns en månadsavgift även när du köper en bostadsrätt med hjälp av bolån. Avgiften betalas till bostadsrättsföreningen och täcker fastighetens driftkostnader, underhåll och föreningens lån. En typisk månadsavgift för en tvåa på 65 kvadratmeter ligger mellan 3000 - 4500 kronor.

För villor finns istället direkta driftkostnader som el, vatten, sophämtning och uppvärmning. Det går vanligen på mellan 2500 - 4000 kronor per månad för en normalvilla på 120 kvadratmeter.

Processen för bolån

Processen för bolån behöver inte vara krånglig. Här går vi igenom den i 7 steg som tar dig hela vägen från start till mål med ditt bostadsköp.

1.Se över din ekonomi och gör en budget

Innan du tar ett bolån bör du göra en budget där du listar upp ditt hushålls inkomster och utgifter varje månad.

Det är även bra att ta med kostnader som inte dyker upp varje månad. Det kan exempelvis vara semesterresor, konserter, medlemsavgifter eller CSN-avbetalningar. Sprid ut även de kostnaderna under ett år i din budget.

2.Se över boendekostnader utöver bolånet

Titta vad hyran ligger på samt hur mycket som kommer gå åt för att driva din framtida bostad. I mäklarnas bostadsannonser kan du ofta se dessa kostnader under rubriken ”driftskostnader”.

Normalt kan det vara kostnader för el, värme, vatten/avlopp och sophämtning. Ibland kan det även ingå kostnader för exempelvis försäkring eller sotning. Generellt riktmärke är ungefär 30 000 - 40 000 kronor per år för ett hus och 1 000 - 5 000 kronor för en bostadsrättslägenhet.

Tänk även på övriga kostnader du kommer ha såsom köp av inredning, maskiner, porslin och möbler till ditt nya boende. Det är särskilt viktigt vid köp av din första bostad.

3.Titta på aktuella bolåneräntor

När det är dags att välja vilken bank som är bäst för dig att ta bolån hos, bör du jämföra bankerna och titta på om du kan uppfylla kraven de har.

Det är idag också extra viktigt att titta på aktuella bolåneräntor när styrräntan gått både upp och ner under de senaste åren. Bankerna har skiljt sig åt i hur mycket det sänker boräntan och även hur snabbt de gjort sänkningarna.

4.Gör en bolånekalkyl för din bostad och bolånet

Nästa steg är att ta reda på vad din månadskostnad kommer bli för bolånet och bostaden. Beroende på bostadspris, ränta, amortering och övriga driftskostnader kan du få fram en ungefärlig månadskostnad på förhand.

Du räknar enklast på det genom vår bolånekalkyl. Utifrån det kan du sen fundera över om du har marginaler för att köpa det objekt du önskar eller om du måste titta på en billigare bostad.

Genom att budgetera på det här sättet tar du kontroll över din ekonomi och slipper osäkerhet inför ditt bostadsköp.

5.Ansök om lånelöfte

Du börjar med att ansöka om ett lånelöfte via din valda banks hemsida. Banken kommer då göra en kreditprövning på dig för att se om du kommer kunna bära kostnaderna för ett bolån hos dem.

De tittar då bland annat på din inkomst, aktuell skuldsättning och om du har några tidigare anmärkningar. Är ni två som ansöker bedöms er gemensamma återbetalningsförmåga och chanserna till beviljat lånelöfte och bättre villkor ökar.

Blir du godkänd kommer du kunna se det maximala beloppet du kan låna för att köpa bostad. Lånelöftet är då vanligtvis giltigt i upp till 6 månader.

När du har lånelöftet kan du då börja leta efter en bostad inom den prisklassen och vara med i budgivningar. Hittar du en bostad du vill köpa kontaktar du banken igen för att få bolånet slutgiltigt.

6.Kontraktsskrivning och handpenning

När du vunnit en budgivning är det dags för kontraktsskrivning. Det är ett bindande kontrakt där objektet presenteras och köpeskillingen plus villkor framgår. I kontraktet kommer du även överens med säljaren om ett tillträdesdatum.

Då ska du också betala en handpenning. Den är 10 procent av bostadens värde. Om du som köpare utan giltig anledning drar dig ur affären efter att kontraktet är skrivet kan du förlora handpenningen.

7.Tillträdesdagen

Dagen du får nycklarna ska resterande 90 procent av bostaden betalas. Har du bolån på 85 procent av bostadens värde ska du se till att ha de 5 procenten som är kvar efter handpenningen på bankkontot när tillträdesdagen kommit.

Banken skjuter sedan till resterande 85 procent med bolånet, ofta i samarbete med mäklaren. Tänk också på att du bör ha hemförsäkring och elavtal på plats med start från tillträdesdatumet.

Du kan vara trygg när du förhandlar bolån

I Sverige ställs kunskapskrav på bolånehandläggare. Alla genomgår ett licensieringstest via Swedsec.

Utveckling av styrräntan och bostadspriser

Toppnoteringen för styrräntan blev 4,00 % och och från sommaren 2024 började den stadigt gå neråt igen. Idag ligger styrräntan på 2,00 procent. I grafen nedan ser du historiska utvecklingen av styrräntan de senaste 10 åren.

Bostadspriserna såg sin absoluta topp runt våren 2022 och har sedan dess fallit något över hela landet. På senare tid med sänkt styrränta och nu även med förslag om höjt bolånetak till 90 procent, har dock priserna börja vända uppåt igen.

Vanliga frågor och svar om bolån