Så bör du tänka om du vill investera i fastigheter – med Fastighetsprinsen

Vi går in på djupet om hur man bör tänka om man vill investera i fastigheter med "Fastighetsprinsen" Daniel Hallin. Olika typer av fastighetsinvesteringar, så kommer du igång, vilken nisch ska man välja och mycket mer. Ta del av Daniels djupa kunskap inom området.

Det kan vara svårt att veta var man ska börja om man vill investera i fastigheter. Första steget är vad för typ av investerare du vill vara. Är det fonder och aktier som fångar ditt intresse, vill du vara en del av crowdfundingprojekt eller vill du kanske köpa hyresfastigheter?

Vi tog hjälp av Fastighetsprinsen Daniel Hallin som sysslat med detta på heltid de senaste tre åren. Han har bland annat intervjuat över 150 stycken fastighetsinvesterare via sin podcast "Fastighetsprinsen".

Se videon om du vill lära dig mer eller läs sammanfattningen i korta drag nedan.

Intervjun sammanfattad

Grundbultar för att invester i fastigheter

Daniel påpekar att det första man behöver reda ut är vilken typ av investerare man vill vara. Det finns exempelvis aktier, fonder och crowdfunding.

Men det som folk kanske mest associerar med att investera i fastigheter är att man gör en egen investering, antingen som privatperson eller företag.

Det finns även en hel del underkategorier om man vill göra egna investeringar. Du kan satsa på traditionella hyreslägenheter, semesterboenden eller kommersiella fastigheter som kontor, lager eller fritidshallar.

Det gäller också att förstå sin marknad enligt Daniel. Det är exempelvis en väsentlig skillnad mellan att investera i Stockholm kontra Filipstad.

Dels skiljer det sig i kostnaden för vad du faktiskt behöver investera, men också sedan vad du kan hyra ut för. Och det behöver inte vara att du kan hyra ut dyrare i en större stad. Snarare tvärtom eftersom du får mer bostad för pengarna i en mindre stad.

Administrationen

Det man behöver tänka på dock är att administrationen blir såklart tuffare ju mer du investerar. Köper du en lägenhet i Stockholm eller fem stycken i en mindre ort, är det också en kontra fem hyresgäster.

Det är också fem kök, fem badrum, fem tak och så vidare som det kan bli problem med. Och då är det du som hyresvärd som ska lösa de problemen.

Daniel menar vidare att kreativitet är en grundpelare i att investera i fastigheter. Han berättar exempelvis om en bekant som gjort sitt studentlägenhet och omvandlat det till ett börsnoterat företag.

En bra start kan vara att testa med sin egna lägenhet och experimentera om man tycker att det verkar kul.

Hur marknaden ter sig idag med högre räntor

Marknaden är en helt annan idag när räntorna gått upp så pass mycket, kalkylerna blir såklart annorlunda. Uthyrningsstrategin kanske inte passar i storstäder då längre men då kan man helt enkelt byta geografi menar Daniel.

För behovet av att hyra har faktiskt ökat så som marknaden ser ut idag. Fler folk vill hyra idag eftersom man gör relativt dåliga affärer när man köper i dagsläget.

Det man behöver fundera på då är den strategin man har. Vill du få värdet på bostaden att öka eller vill du ha en konstant flödesström av pengar.

Enligt Daniel börjar de allra flesta i cshflow-genererande projekt för att sedan kunna gå över till att köpa och sälja bostäder med vinstmarginal.

För- och nackdelar med att investera som privatperson kontra som företag

Som privatperson

• Lägre ränta
• Lägre egenkapitalskrav (kontantinsats)

• Svårare att skala upp (gå från 1 till 2, och från 2 till 4 fastigheter osv..)

Har man ambition om att växa med sitt investerande i fastigheter kommer man till slut behöva ett aktiebolag. Dock blir det då högre räntor och högre krav på eget kapital.

Vil man expandera kommer det att krävas mer kapital helt enkelt. Och Daniel poängterar att det är en kapitalkrävande bransch.

Hur gör man en kalkyl för att räkna på om investeringen är lönsam?

Enligt Daniel finns det ett par grundregler man kan förhålla sig till. Det som kallas för 1- och 10 % regeln.

Det innebär att om det ska vara ett uthyrningscase ska 1 % av totalköpet kunna tas ut i månadshyra. Eller cirka 10 % av köpsumman i årliga intäkter.

Men det behöver inte vara det enda man tittar på. Det finns också fynd man kan göra där exempelvis man kan hitta något som är värt 12 miljoner men man köper det för 10 miljoner.

Daniel menar att det finns många sådana fall eftersom människor ibland kan få svårt att sälja. Kommer man då med en lösning som kan lösa det problemet kan fungerar det ofta.

Skillnaden på att investera inhemskt eller utomlands

Den stora skillnaden enligt Daniel om man vill investera utomlands är att man först behöver lära sig marknaden (om man inte redan kan den). Reglerna kan skilja sig åt från Norden och därav är det viktigt att man förstår vad man ger sig in i för marknad.

Det kan också krävas ett större fungerande system för att investera utomlands. Eftersom du själv inte har möjligheten att närvara fysiskt lika ofta behöver du ett team på plats.

Därav kräver sådana typer av investeringar mer resurser. Dock är potentialen stor. Daniel berättar om ett exempel med bekanta som investerat i Storbritannien där det är högt cashflow.

Men det är viktigt så fort man investerar långt ifrån där man själv bor att man bygger upp mekanismer som kan fungera utan att man själv är på plats helt enkelt.

Slutsats

Det krävs mycket kunskap, kreativitet, tid och pengar för att kunna investera i fastigheter. Dock finns alltid alternativet med att investera i fonder eller aktier om man är intresserad av den biten istället.

Daniel poängterar också att den här branschen tar tid att bygga upp. Även om många vill tjäna pengar snabbt kan den inställningen bränna dig fort också.

Vill du lära dig mer om att investera i fastigheter, till exempel genom aktier och fonder, eller vill du ha hjälp med att finansiera din investering av fastigheter kan du läsa mer här.