Att köpa bostad är för de flesta svenskar livets största ekonomiska beslut. Varje år tar hundratusentals personer steget in på bostadsmarknaden och för majoriteten av dem är bolånet en avgörande pusselbit.
Från bankens första kreditprövning till val av räntebindningstid finns det flera vägval som kan påverka din privatekonomi i lång tid framöver. Vi vägleder dig genom processen och delar med oss av strategier för hur du får bästa möjliga villkor på ditt bolån.
Listräntor på bolån
Listräntan är bankernas utgångsräntor. När en ny låntagare kommer utgår banken från listräntan vid ett första möte.
Sedan kan du alltid förhandla till dig en bättre ränta än vad listräntan ligger på. Beroende på hur din ekonomi ser ut och hur stort lån du ska ta kan bankerna erbjuda en ränterabatt.
Danske Bank👍 | 3,10 - 4,39 %* |
Nordea | 4,54 % |
Hypoteket👍 | 3,59 %** |
SEB | 4,49 % |
Skandia | 4,15 % |
SBAB | 3,62 % |
Landshypotek | 3,65 %*** |
Swedbank | 4,49 % |
Ikano Bank | 4,18 % |
Länsförsäkringar | 4,49 % |
Handelsbanken | 4,54 % |
ICA Banken | 4,23 % |
Ålandsbanken | 4,75 % |
Kontrollerad 4 januari 2025 |
*Danske Banks lägsta listränta är för fackmedlemmar med belåningsgrad upp till 60 %. Den högre delen av spannet gäller om du är icke fackmedlem och behöver belåna upp till 85 % av bostadens värde. Större bolån men ändå låg belåningsgrad ger också ränterabatt.
**Hypoteket belånar upp till 65 % av bostadens värde.
***Landshypotek belånar upp till 75 % av bostadens värde.
Snitträntor på bolån
Sedan 1 juni 2015 behöver alla långivare redovisa siffror för vad bolånekunderna får i snitt för ränta avseende olika löptider. Varje månad kommer därför uppdaterade siffror om snitträntor från bankerna.
Se det som ett mått på vad du ungefärligt kan förvänta dig i slutgiltig bolåneränta efter avdragen ränterabatt från listräntan.
Danske Bank | 3,56 % |
Hypoteket | 3,73 % |
Skandia | 3,73 % |
SBAB | 3,60 % |
Landshypotek | 3,34 % |
SEB | 3,93 % |
Nordea | 3,74 % |
Länsförsäkringar | 3,66 % |
Swedbank | 3,74 % |
ICA Banken | 3,63 % |
Handelsbanken | 3,86 % |
Ikano Bank | 3,88 % |
Ålandsbanken | 3,50 % |
Avser november 2024 |
Grundläggande fakta om bolån
Bolån är ett långfristigt lån där bostaden fungerar som säkerhet där du max kan låna 85 procent av bostadens värde. För närvarande ligger den genomsnittliga bolåneräntan på mellan 3 - 5 procent, med möjlighet till rörlig ränta eller fast ränta med bindningstid från 1 - 10 år.
Beroende på hushållets inkomst, belåningsgrad och bostadens värde tillkommer även amortering på mellan 1 - 3 procent årligen.
Krav för att få bolån
Kraven för att få beviljat bolån kan delas upp i två olika områden; Grundkrav och ekonomiska krav.
Grundkrav
- Ålder
Du måste vara minst 18 år gammal för att få ett beviljat bolån i Sverige. - Folkbokföring i Sverige
Vanligtvis behöver du ha varit folkbokförd i Sverige minst ett år innan du kan ansöka om bolån. - Inkomst
Du behöver ha en regelbunden inkomst från fast anställning eller eget företag. - Kreditvärdighet
De allra flesta bolånegivare kräver att du har god kreditvärdighet och inga betalningsanmärkningar.
Ekonomiska krav
Kontantinsats och belåningsgrad
Du behöver finansiera minst 15 procent av bostaden med eget kapital, kallat kontantinsats. Det innebär alltså att din belåningsgrad max får vara 85 procent, exempelvis får du låna 850 000 kronor om du vill köpa en bostad värd 1 miljon kronor. Resterande 150 000 kronor behöver du lägga in själv.
Inkomst i förhållande till lånebelopp
De flesta bankerna lånar ut cirka 5 - 6 gånger din årsinkomst för bolån. Det innebär att om du har en månadsinkomst på 30 000 kronor, kan du låna cirka 2 160 000 kronor.
KALP-kalkyl
En KALP-kalkyl görs vanligen i samband med bolån och står för kvar-att-leva-på-kalkyl. Det innebär att banken beräknar hur mycket du har kvar att röra dig med efter att du betalat fasta kostnader.
Banken gör beräkningen för att kunna bedöma om du har tillräckligt med inkomst för ett bolån samt för att avgöra hur mycket du får låna.
Banken tittar då på hushållets totala inkomster, kostnader för lån, driftskostnader och levnadskostnader.
KALP = Inkomster - alla levnadskostnader
När alla levnadskostnader är avdragna är det KALP som blir kvar. Levnadskostnaderna beräknas utifrån schablonbelopp som baseras på hur många vuxna och barn som finns i hushållet.
Oftast använder sig bankerna av Konsumentverkets skäliga levnadskostnader i sin beräkning. Det är alltså de kostnader man ska ha råd att betala varje månad utöver sin boendekostnad.
Du kan se beräkningarna beroende på boendesituation och hur många ni är i familjen. Men generellt sett räknar bankerna med att det ska finnas cirka 7 - 8 000 kronor kvar att leva på per person.
Exempel på KALP-kalkyl
Hushållets kostnader och inkomster | Värde |
---|---|
Inkomster före skatt | 60 000 kr |
Skatt | - 18 000 kr |
Räntor utifrån kalkylränta | - 6 500 kr |
Amortering | - 3 000 kr |
Driftskostnader | - 3 000 kr |
Schablonskostnader 2 vuxna och 1 barn | - 16 000 kr |
KALP (kvar att leva på) | 13 500 kr |
I exemplet ovan har hushållet 13 500 kronor kvar att leva på efter utgifterna är avdragna. Det varierar från bank till bank vad det innebär, men det tyder på att chansen är relativt god för att bli beviljad bolån.
Bankerna räknar på bolån med högre ränta (kalkylränta)
När bankerna gör sin KALP-kalkyl räknar de inte på den ränta du faktiskt kommer få, utan vanligtvis 3 - 5 % högre än den du blir erbjuden. Anledningen till det är för att skapa lite luft i din budget och säkerställa att du som låntagare kan klara av stigande räntor.
Det är också ett sätt att kompensera för om du som låntagare skulle ha högre utgifter än vad som Konsumentverket anser vara skäliga levnadskostnader.
Hade bankerna räknat med samma ränta de erbjuder sina kunder hade fler människor fått problem att betala tillbaka sina bolån. Det fungerar med andra ord lite som ett stresstest av låntagarens ekonomi.
Räntealternativ
Bolån har tre olika vägar att gå när det kommer till att välja ränta; fast ränta (1 - 10 år med samma ränta), rörlig ränta (3 månader) eller en kombination av de båda.
Fast bolåneränta
Med en fast bolåneränta binder du räntan på mellan 1 - 10 år hos banken du väljer. Fördelen med det är att du har förutsägbara kostnader under en lång period.
Låt säga att du binder ett bolån på 2 miljoner kronor till en fast ränta på 4 procent under två års tid. Då kommer den räntan inte förändras under hela löptiden.
Nackdelen är att det har historiskt sett varit billigare att ha rörlig ränta och följa marknadsläget. Dessutom kan det vara svårare att byta bank för bolånet eller att det tas ut en så kallad ränteskillnadsersättning, alltså en avgift banken tar ut för förlorad ränteintäkt.
Rörlig bolåneränta
Med rörlig bolåneränta får du uppdaterad bolåneränta var tredje månad som då kan gå både upp och ner eller stanna kvar på samma nivå. Fördelen är att du när som helst kan flytta bolånet om du får ett bättre erbjudande, samt att det historiskt sett varit billigare med rörlig bolåneränta.
Nackdelen är att det kan vara större svängningar av din bolånekostnad. Den kan gå både upp och ner beroende på marknadsläget och styrräntan.
Kombinerat rörlig och fast bolåneränta
Det blir vanligare att svenskar väljer en kombination av både fast och rörlig ränta på bolånet. På det viset får du både en trygghet i vad en del av bolånet kommer kosta, samtidigt som du får en rörlig del som kan följa med marknadsläget.
Det kan vara särskilt bra i början av ditt bolån. Dels för att kostnaderna är som högst då och det kan vara skönt att ha en del förutsägbart, men också för att du då inte binder upp dig senare när det kan vara läge att flytta bolånet.
För- och nackdelar med bolån
Fördelar
- Möjlighet till fler att köpa bostad
- Gör det möjligt att köpa bostad utan att ha hela köpesumman tillgänglig
- Chans att komma in på bostadsmarknaden tidigare i livet
- Möjlighet att bo i ett hem du äger istället för att hyra - Potentiell värdeökning
- Bostaden kan öka i värde över tid
- Du bygger upp ett eget kapital med tiden
- Möjlighet att göra vinst vid försäljning - Skattefördelar
- Ränteavdrag på 30 procent av räntekostnaderna
- Möjlighet att göra ROT-avdrag vid renovering
- Lägre beskattning vid försäljning i jämförelse med andra tillgångar - Flexibilitet i boendet
- Möjlighet att förändra och anpassa ditt boende efter dina önskemål
- Kan användas som säkerhet om du vill låna till andra syften
Nackdelar
- Ekonomisk risk
- Räntor kan höjas och öka din månadskostnad
- Bostadspriser kan sjunka och leda till förlust av ditt kapital
- Risk för svårigheter att betala vid arbetslöshet eller sjukdom - Långsiktig skuldsättning
- Ofta 30 - 50 års återbetalningstid
- Stora summor går till räntebetalningar över tid - Löpande kostnader
- Amorteringskrav som påverkar din månadsbudget
- Försäkringar och underhåll tillkommer
- Eventuella avgifter till bostadsrättsföreningen - Minskad flexibilitet i vardagen
- Svårare att snabbt flytta till annan ort
- Bunden till din bostad tills den kan säljas
- Kan vara svårt att byta bostad i en svag marknad - Administrativa krav
- Omfattande process för att ansöka om bolån
- Höga krav på inkomst och egen kontantinsats
- Regelbunden omförhandling av ränta med banken
Låna pengar till bäst villkor med bolån
Bolån är ett av de bästa lånen man kan få på den svenska marknaden idag. Vanligtvis ligger de 3 - 4 procent under privatlån och det går dessutom att låna större belopp.
Bankerna kan erbjuda bättre villkor för bolån eftersom de tar bostaden som säkerhet för lånet. Om du exempelvis vill låna pengar till en resa finns det ingen tillgång som pengarna finns i. Det blir därmed en högre risk för banken och det kompenseras genom högre ränta.
Bästa bolåneräntorna
Bank | Rörlig | 1 år |
---|---|---|
Danske Bank | 3,10 - 4,39 % | 2,76 - 3,34 % |
Hypoteket | 3,59 % | 3,36 % |
SBAB | 3,62 % | 3,47 % |
Landshypotek | 3,65 % | 3,59 % |
Skandia | 4,15 % | 4,01 % |
Ikano Bank | 4,18 % | 3,25 % |
Bank | Rörlig | 1 år |
---|---|---|
Danske Bank | 3,56 % | 2,99 % |
Landshypotek | 3,34 % | 3,11 % |
SBAB | 3,60 % | 3,31 % |
ICA Banken | 3,63 % | 3,09 % |
Länsförsäkringar | 3,66 % | 3,03 % |
Hypoteket | 3,73 % | 3,33 % |
Läs mer om de bästa bolåneräntorna just nu.
Jämför bolån
Villkoren mellan långivarna kan skilja sig åt en hel del. Exempelvis att de erbjuder bolån endast för hus eller kräver större kontantinsats än traditionella 15 procent.
Därav kan det ibland vara missvisande att stirra sig blind på bolåneräntor. Du bör även jämföra bolån utifrån villkoren banken ger och hur din chans är till att få ett lånelöfte.
Bolån för olika ändamål
Bolån kan komma i flera olika former och skilja sig åt beroende på vilken typ av bostad du vill köpa, vilken stad du vill bo i, hur din privatekonomi ser ut och vilka förutsättningar bostaden kommer med.
Låna till hus
Vill du köpa hus kan det tillkomma andra kostnader än för bostadsrätt som exempelvis lagfart. Det är en engångskostnad för att registrera att du äger huset och ligger vanligtvis runt 800 kronor.
Det behövs också ett så kallat pantbrev som används som säkerhet när du vill låna till hus. Det kan redan finnas pantbrev på huset, men om det inte gör det kan banken hjälpa dig upprätta ett nytt.
Bolån till fritidshus
Vill du köpa fritidshus fungerar det på liknande sätt som för ett traditionellt huslån. Det du behöver tänka på är hur din övriga lånesituation ser ut för att avgöra om du kan låna mer pengar.
Är du exempelvis redan högt belånad på din fasta bostad kan det vara svårt att låna till fritidshus också. Har du däremot låg belåning kan du antingen låna upp på din nuvarande bostad eller ansöka om ett nytt bolån.
Grönt bolån
Med gröna bolån kan du kan få ränterabatt på vanligtvis 0,10 procentenheter om du bor i en miljövänlig eller energieffektiv bostad.
Vanligtvis krävs energiklass A, B eller C på bostaden du vill låna till för att för att få ett grönt bolån. Rabatten kan även beviljas om bostaden är Svanenmärkt eller har miljöcertifiering från Sweden Green Building Council.
Köpa tomt
Det går inte att ta ett bolån för att köpa tomt i Sverige eftersom att långivaren juridiskt inte kan ta emot någon säkerhet i tomten. Däremot kan du låna till tomten med ett privatlån.
Eftersom räntorna på privatlån generellt är högre än för bolån kan det vara något dyrare att köpa tomt än att låna till bostad.
Bolån som student
Det finns banker som där du kan tillgodoräkna inkomster som studiemedel och extraarbete i KALP-kalkylen. Kan din inkomst bära kostnaderna för ett bolån behöver det alltså inte vara ett hinder att du studerar.
Dock får du räkna med något högre bolåneränta när du ansöker om bolån som student. Ansöker du tillsammans med någon som kanske redan börjat arbeta och har stabil ekonomi ökar chanserna till ett beviljat bolån.
Byggnadskreditiv
Byggnadskreditiv kan vara bra för dig som vill bygga hus eller bygga om ett hus. Det fungerar som en kredit där långivaren betalar alla dina stora löpande fakturor under byggtiden.
När huset är färdigbyggt lägger din långivare om byggnadskreditivet till ett vanligt bolån.
Utöka bolån
Det kan vara smart att utöka ditt bolån om du exempelvis vill få loss pengar till att köpa bil eller resa. Eftersom bolåneräntor generellt är lägre än privatlåneräntor blir det billigare att låna upp på bostaden istället för att ansöka om privatlån.
Har du amorterat av mycket på bolånet kan du låna upp igen eller om bostaden ökat i värde kan du omvärdera för att kunna utöka bolånet till 85 procent av värdet.
Detta gäller om du vill utöka bolånet
- Du kan låna upp till 85 % av marknadsvärdet på din bostad.
- Det måste ha gått fem år för att du ska kunna göra en ny fastighetsvärdering av bostaden.
- Många långivare har en gräns på 100 000 kronor som lägsta beloppet du kan höja bolånet med.
Kostnader för bolån
De vanligaste kostnaderna som räknas in i ett bolån är ränta, amortering och eventuellt avgifter som uppläggningsavgift eller aviavgift.
Räkneexempel på ett bolån:
Bolån | Exempel |
---|---|
Bostadens värde | 3 miljoner kr |
Kontantinsats | 450 000 kr |
Lånebelopp | 2,55 miljoner kr |
Hushållets inkomst | 70 000 kr |
Genomsnittlig ränta | 3,5 % |
Avgift/driftskostnad | 3 500 kr |
Amortering per månad | 4 250 kr (2 %) |
Räntekostnad per månad | 7 438 kr |
Totalkostnad per månad | 15 188 kr |
Efter ränteavdrag | 12 957 kr |
Ränta
Oavsett om du har fast eller rörlig bolåneränta beräknas räntekostnaden hela tiden på ditt utestående lånebelopp. Det innebär att räntekostnaden kommer sjunka med tiden ju mer du amorterar på bolånet.
Även själva räntan kan variera men även om du har rörlig bolåneränta uppdateras den inte mer än var tredje månad.
Ränteavdrag
Ränteavdraget är en skattereduktion som rapporteras in av långivaren och som sedan automatiskt hamnar i din deklaration året efter. Det betyder alltså att 30 % av dina räntekostnader (upp till 100 000 kronor) som du betalar under ett år automatiskt dras av som en skattereduktion i deklarationen året efter.
Om du går över 100 000 kr kan du dra av 21 % av det som överstiger 100 000 kronor. Har du exempelvis betalat 120 000 kronor i räntor under ett år dras 34 200 kronor automatiskt av på skatten i deklarationen året efter.
Amortering
Amortering innebär den del du återbetalar på lånet, vanligtvis mellan 1 - 3 procent av det initiala bolånet. Till skillnad från räntan beräknas amorteringen i början av bolånet och den kostnaden är sedan fast tills du själv väljer att kontakta banken och uppdatera din amortering.
Ju mer du amorterar desto mer minskar ditt bolån från månad till månad. Det gör också att räntekostnaden blir lägre med tiden, förutsatt att du har samma ränta, eftersom räntekostnaden baseras på ditt nuvarande lånebelopp.
Uppläggningsavgift
Flera på bankmarknaden tar ut en avgift för att lägga upp bolånet som kan ligga på mellan 0 - 1500 kronor. Har din valda bank en uppläggningsavgift går det dock ofta att förhandla bort den om du tar kontakt med dem personligen.
Aviavgift
För att undvika onödiga avgifter rekommenderar vi dig att betala bolånekostnaderna via autogiro. Aviavgift eller fakturaavgift tillkommer vanligtvis endast för fysiska fakturor som banken skickar ut.
Tillkommande kostnader
Utöver ränta, amortering och eventuella avgifter tillkommer även boendekostnader som hemförsäkring, hyra och eventuellt pantbrev.
Hemförsäkring
Hemförsäkring är i princip alltid ett krav från banker när du tar ett bolån. Det beror på att försäkringen skyddar både dig och banken mot olika risker kopplat till bostaden.
Hemförsäkringens kostnad beror bland annat på var du bor, storleken på ditt boende, din ålder och hur många personer som försäkringen ska omfatta. Vanligtvis innehåller en hemförsäkring:
- Egendomsskydd
Täcker skador eller förlust av ägodelar som möbler, kläder eller elektronik. - Ansvarsförsäkring
Skyddar dig om du orsakar skada på en annan persons egendom eller om någon kräver dig på skadestånd. - Rättsskydd
Täcker kostnader för juridisk hjälp vid tvister som rör din bostad eller egendom. - Ersättning vid obrukbar bostad
Kan ge ersättning för merkostnader för annat boende och lagerförvaring vid exempelvis brand eller vattenläcka.
För bostadsrätter krävs ofta även ett bostadsrättstillägg, det kan ingå i hemförsäkringen eller tecknas separat.
Hyra och avgifter för bostaden
Ofta finns en månadsavgift även när du köper en bostadsrätt med hjälp av bolån. Avgiften betalas till bostadsrättsföreningen och täcker fastighetens driftkostnader, underhåll och föreningens lån. En typisk månadsavgift för en tvåa på 65 kvadratmeter ligger mellan 3000 - 4500 kronor.
För villor finns istället direkta driftkostnader som el, vatten, sophämtning och uppvärmning. Det går vanligen på mellan 2500 - 4000 kronor per månad för en normalvilla på 120 kvadratmeter.
Amorteringskrav
Sedan mars 2018 har alla nya bolån ett amorteringskrav om du belånar bostaden mer än 50 % av dess värde. Lånar du mer än 4,5 gånger din årsinkomst säger kravet att ytterligare 1 procent ska amorteras.
Beståndsdelar i amorteringskravet
- Belåningsgrad
Du behöver veta din belåningsgrad för att veta grundkravet. Du beräknar den genom att ta ditt bolån delat med bostadens värde.
Exempel: 800 000 kr (bolån) / 1 000 000 kr (bostadens värde) = 0,8 = 80 % belåningsgrad. - Din skuldkvot
Överstiger din skuldkvot 4,5 behöver du amortera ytterligare 1 procent, utöver grundkravet. Du beräknar den genom att ta ditt bolån delat med din årliga bruttoinkomst (inkomst före skatt).
Exempel: 800 000 kr (bolån) / 360 000 kr (årlig inkomst före skatt) = 2,22
I ovan två exempel hade du behövt amortera 2 procent årligen för ditt bolån enligt amorteringskravet. Eftersom 80 % belåningsgrad landar innanför gränsen 70-85 %. Skuldkvoten i detta fall är inte högre än 4,5 och därför blir det inte ytterligare 1 procent.
Processen för bolån
Processen för bolån behöver inte vara krånglig. Här går vi igenom den i 6 steg som tar dig hela vägen från start till mål med ditt bostadsköp.
1. Börja med att se över din ekonomi och gör en budget
Innan du tar ett bolån bör du göra en budget där du listar upp ditt hushålls inkomster och utgifter varje månad.
Glöm inte att ta med kostnader som inte dyker upp varje månad. Det kan exempelvis vara semesterresor, konserter, medlemsavgifter eller CSN-avbetalningar. Sprid ut även de kostnaderna under ett år i din budget.
2. Se över boendekostnader utöver ditt bolån
Titta vad hyran ligger på samt hur mycket som kommer gå åt för att driva din framtida bostad. I mäklarnas bostadsannonser kan du ofta se dessa kostnader under rubriken ”driftskostnader”.
Normalt kan det vara kostnader för el, värme, vatten/avlopp och sophämtning. Ibland kan det även ingå kostnader för exempelvis försäkring eller sotning. Generellt riktmärke är ungefär 30 000 - 40 000 kronor per år för ett hus och 1 000 - 5 000 kronor för en bostadsrättslägenhet.
Tänk även på övriga kostnader du kommer ha såsom köp av inredning, maskiner, porslin och möbler till ditt nya boende.
3. Titta på aktuella bolåneräntor
När det är dags att välja vilken bank som är bäst för dig att ta bolån hos, bör du jämföra bankerna och titta på om du kan uppfylla kraven de har.
Det är idag också extra viktigt att titta på aktuella bolåneräntor när styrräntan gått både upp och ner under de senaste två åren. Bankerna har skiljt sig åt i hur mycket det sänker boräntan och även hur snabbt de gjort sänkningarna.
4. Gör en bolånekalkyl för ditt bolån
Nästa steg är att ta reda på vad din månadskostnad kommer bli för bolånet, beroende på bostadspris, ränta, amortering och övriga driftskostnader sammantaget.
Du räknar enklast på det genom vår bolånekalkyl. Utifrån det kan du sen fundera över om du har marginaler för att köpa det objekt du önskar eller om du måste titta på billigare objekt.
5. Ansök om lånelöfte
Du börjar med att ansöka om ett lånelöfte via din valda banks hemsida. Banken kommer då göra en kreditprövning på dig för att se om du kommer kunna bära kostnaderna för ett bolån hos dem.
De tittar då bland annat på din inkomst, skuldsättning i dagsläget och om du har några tidigare anmärkningar. Är ni två som ansöker bedöms er gemensamma återbetalningsförmåga och chanserna till beviljat lånelöfte och bättre villkor ökar.
Blir du godkänd kommer du kunna se det maximala beloppet du kan låna för att köpa bostad. Lånelöftet är då vanligtvis giltigt i upp till 6 månader.
När du har lånelöftet kan du då börja leta efter en bostad inom den prisklassen och vara med i budgivningar. Hittar du en bostad du vill köpa kontaktar du banken igen för att få bolånet slutgiltigt.
Tips för ditt lånelöfte
- Läs noggrant igenom villkoren för lånelöftet
- Lånelöftet är inte bindande förrän bolånet faktiskt är beviljat för ett köp
6. Kontraktskrivningen
När du vunnit en budgivning med ditt lånelöfte är det dags för kontraktsskrivning. Det är ett bindande kontrakt där objektet presenteras och köpeskillingen plus villkor framgår. I kontraktet kommer du även överens med säljaren om ett tillträdesdatum.
Vanligtvis ska du då också betala en handpenning. Den är är 10 procent av bostadens värde. Om du som köpare utan giltig anledning drar dig ur affären efter att kontraktet är skrivet kan du förlora handpenningen.
7. Tillträdesdagen
Dagen du får nycklarna ska resterande 90 procent av bostaden betalas. Har du bolån på 85 procent av bostadens värde ska du se till att ha de 5 procenten som är kvar efter handpenningen på bankkontot när tillträdesdagen kommit. Banken skjuter då till resterande 85 procent med bolånet.
Optimera ditt bolån
Det viktigaste du behöver förstå är att det är naturligt att pruta och förhandla om bolåneräntan. Du har inget ansvar mot banken att vara "snäll" och ge dig. Därav bör du alltid förhandla och använda alla argument du har för att just du ska få lägre bolåneränta.
Förhandlingstips för lägre bolåneränta
- Titta på snitträntan
- Flytta bolånet till ny bank
- Anteckna din ränterabatt
- Flytta över ditt sparande
- Använd en bolåneförmedlare
Titta på snitträntan
Sedan 1 juni 2015 behöver alla långivare redovisa siffror för vad bolånekunderna betalar i snitt för ränta avseende olika löptider.
Varje månad kommer alltså uppdaterade siffror om vad bankerna erbjudit sina bolånekunder i snitt för ränta föregående månad. Det kan vara ett bra mått för att se vad bankerna erbjuder för ränta efter förhandlad ränterabatt.
Ligger du över snitträntan hos banken kan det vara ett bra argument för att få ner din bolåneränta. Och vill du ansöka om bolån hos en ny bank får du också bra koll på var du bör ligga i ränta.
Flytta bolånet – du behöver inte byta bank helt
Var inte rädd för att byta bank för bolånet. Det kan låta krångligt men faktum är att regeringen kommit med förslag som underlättar processen, exempelvis behöver bankerna idag vara snabbare på att skicka ut begärda amorteringsunderlag.
Det du behöver göra är egentligen att ansöka om att flytta bolån hos den nya banken och sedan hjälper de dig med administrationen. Vanligtvis behöver de information som amorteringsunderlag från din gamla bank och eventuellt kompletterande information om din bostadsrättsförening.
När de fått nödvändig information tar din nya bank över processen och löser ditt gamla bolån samt flyttar över det. Vanligtvis tar det inte mer än en vecka och du kan behålla alla dina andra tjänster hos din nuvarande bank om du vill.
Anteckna din ränterabatt
Om du förhandlat fram en ränta du är nöjd med bör du också anteckna din ränterabatt. Det är viktigt för att vid en senare omförhandling ha koll på vad du bör utgå ifrån.
Exempelvis kan marknadsläget ha förändrats när det är dags att omförhandla bolånet om du haft en längre bindningstid. Har räntorna sänkts kan det på pappret se ut som en ny bra deal, men banken kan ändå ha minskat din ränterabatt mot listräntan.
Flytta över ditt sparande
Om du exempelvis sparar i aktier, fonder, har tjänstepension eller ett sparkonto kan det hjälpa att flytta över det till banken där du har bolån.
Många banker som erbjuder bostadslån kan nämligen erbjuda ränterabatt om du flyttar över ditt sparande. Därför kan det vara ett äss i rockärmen under förhandlingen av bolåneräntan.
Använd dig av en bolåneförmedlare
Med hjälp av en bolåneförmedlare kan du jämföra flera olika bankers erbjudanden med endast en kreditupplysning. Du får alltså faktiska bolåneerbjudanden från flera banker samtidigt och kan själv jämföra vilken som är bäst.
Bolåneförmedling är gratis och det är aldrig bindande att använda en förmedlingstjänst. Det som kan vara bra att titta på är hur många partners förmedlaren använder sig av och vilka banker som är med i jämförelsen.
Bottenlån och topplån
Topplån och bottenlån var en vanlig uppdelning av bolån före 2010 då bolånetaket infördes.
Bottenlån
Bottenlånet utgjorde den största delen av bolånet, vanligtvis 75 - 80 procent av bostadens värde. I bottenlånet fanns bostaden som säkerhet och hade därför lägre ränta.
Topplån
Topplånet täckte resterande del av bottenlånet, upp till 90 - 95 procent av bostadens värde. Den delen av lånet hade också bostaden som säkerhet men innebar en större risk för banken och kom därför med högre ränta som kompensation.
Topplånet hade ofta också kortare återbetalningstid än bottenlånet. Både banken och låntagaren ville gärna betala av det snabbare för att få ner risken respektive bolånekostnaden.
Efter bolånetakets införande kan man istället låna till kontantinsats
När bolånetaket infördes begränsades bolån till 85 procent av bostadens värde och därav slutade många banker att dela upp lånen i topp- och bottenlån.
Istället finns det nu fler banker som erbjuder lån till kontantinsats men då i form av ett privatlån. Det kommer likt ett topplån med högre ränta eftersom kontantinsatslånet inte kan säkras i bostaden.
Att låna till kontantinsats har ett bra syfte
Ett kontantinsatslån är relaterat till din säkerhet i bostaden och kan därav ofta ge bättre villkor än för rena konsumtionslån som går till syften likt resor eller prylar.
Det har varit uppe på regeringens bord att eventuellt höja bolånetaket till 90 procent, för att färre ska behöva låna till kontantinsats och enklare ta sig in på bostadsmarknaden.
Så mycket får du låna till en bostad
Det som främst avgör hur mycket du får låna är din inkomst och hur skuldsatt du är. Banken räknar in skulder som exempelvis CSN-lån eller billån.
Långivare som SBAB har en gräns på fem gånger årsinkomsten. Andra på bankmarknaden erbjuder maximalt bolån på upp till 6,5 gånger din årsinkomst.
Utveckling av styrräntan och bostadspriser
21 september 2022 höjde Riksbanken styrräntan med en hel procentenhet. De fortsatte med höjningar fram till maj 2024 då första sänkningen kom, toppnoteringen för styrräntan blev 4,0 procent.
Sänkningen i november 2024 var den den första dubbelsänkningen på över 10 år, det vill säga att de sänkte med 0,5 procentenheter istället för 0,25.
Idag ligger styrräntan på 2,50 procent. I grafen nedan ser du historiska utvecklingen av styrräntan de senaste 10 åren.
Bostadspriserna såg sin absoluta topp runt våren 2022 och har sedan dess fallit något över hela landet. På senare tid med sänkt styrränta och nu även med förslag om höjt bolånetak till 90 procent, har dock priserna börja vända uppåt igen.
Ränteprognos för bolån framöver
Just nu förväntar sig marknaden i Sverige att det kommer komma en sänkning till av styrräntan i början av 2025. Om inget oförutsett händer kan vi därmed vara nere på 2,25 procents styrränta.
Håller sig inflationen stabil runt målet på 2 procent är det ingen omöjlighet att räntesänkningarna kan fortsätta något till. En viktig faktor är då också hur det går för företagen och utvecklingen av arbetslösheten.
Att göra en ränteprognos är dock alltid osäkert. Världshändelser i närtid som krig och pandemier har förändrat tidigare prognoser drastiskt. Därav bör det ses som en indikation och absolut ingen fakta.
Bolån för dig med betalningsanmärkning
Det går att få bolån med betalningsanmärkning men det är betydligt färre långivare som kan hjälpa dig och de kräver ofta särskilda villkor. De kan kräva större kontantinsats och räntan är vanligtvis 1 - 2 procent högre än för traditionella bolån.
Långivare som Bluestep kan erbjuda bostadslån trots anmärkning. Du behöver fortfarande dock kunna visa upp stabil inkomst och ge en förklaring till dina tidigare betalningsproblem.